Achat immobilier en couple non marié : droits, précautions et astuces

Acheter à deux sans le lien du mariage : un choix de plus en plus fréquent

L’accession à la propriété en couple séduit un nombre croissant de Français, qu’ils soient pacsés ou simplement en union libre. Acheter un bien à deux, sans être mariés, se révèle attractif mais impose de bien mesurer ses droits et de prendre des précautions pour sécuriser son projet immobilier. Fiscalité, héritage, séparation : mieux vaut anticiper tous les cas de figure afin d’éviter les mauvaises surprises.
Voici les éléments-clés à maîtriser avant de se lancer dans l’achat immobilier en couple non marié.

Formes d’union – quelles différences pour l’achat immobilier ?

• Couple marié : par défaut sous le régime de la communauté, tout achat immobilier est indivis entre les époux, à part en cas de contrat de mariage spécifique.
• Couple pacsé : depuis 2007, le PACS adopte par défaut la séparation de biens, sauf convention contraire.
• Concubinage (union libre) : aucun lien juridique ni régime par défaut, chaque partenaire est assimilé à un tiers vis-à-vis de l’autre.

En clair, hors mariage, acheter en indivision est la règle de base, d’où des droits moindres et une nécessité accrue de précautions.

Indivision ou SCI ? Les modes d’achat à la loupe

Deux options principales s’offrent à un couple non marié : l’indivision et la SCI (Société Civile Immobilière).

L’indivision, le plus courant

Un achat en indivision suppose que chaque partenaire possède une quote-part du bien (50/50 ou selon l’apport financier réel). Chacun est copropriétaire à hauteur de ce qui est inscrit dans l’acte notarié.
Avantages : simplicité, rapidité, coût réduit.
Limites : instabilité à la revente, lors d’une séparation ou en cas de décès.

La SCI, pour une gestion sur-mesure

Créer une SCI permet aux deux partenaires de détenir des parts sociales équivalentes à leurs apports et de fixer dans les statuts certaines règles (revente, usufruit, transmissions…). La gestion peut être personnalisée, mais la SCI implique des formalités et des frais de gestion annuels.

Risques et précautions lors d’un achat en indivision

Acheter en indivision expose à certains aléas qu’il convient de bien anticiper.

• Séparation : chaque indivisaire peut demander à sortir de l’indivision à tout moment (article 815 du Code civil), ce qui entraîne la vente forcée du bien sauf rachat par l’autre partenaire.
• Décès : sans disposition spécifique, la part du défunt revient à ses héritiers (enfants, famille), non au partenaire survivant, qui se retrouve en indivision avec eux et sans droit de rester dans le logement.
• Tensions : chaque décision importante (travaux, revente, location) nécessite l’accord de tous les indivisaires.

Conseil : faites toujours établir une convention d’indivision précisant l’apport initial, la gestion des dépenses et la procédure en cas de désaccord ou de sortie d’un des coacquéreurs.

PACS ou union libre : quelles conséquences sur la propriété ?

PACS et régime de l’achat

Par défaut, chaque partenaire d’un PACS conserve la propriété exclusive des biens qu’il acquiert seul et détient en indivision les biens achetés à deux. Le PACS n'ouvre pas de droits de succession automatique comme le mariage, mais il offre quelques avantages fiscaux et patrimoniaux à condition d’anticiper.
Il est conseillé de rédiger une convention de PACS précisant la gestion du patrimoine immobilier et, surtout, d’organiser la protection du survivant (testament, assurance-décès).

Union libre : les points de vigilance

En union libre, aucune protection n'est offerte par la loi aux concubins. Aucune pension, aucun droit sur le logement n’est acquis d’office. Tous les points doivent être contractualisés (acte d’achat, testament, conventions) pour éviter les litiges et protéger le partenaire survivant ou en cas de séparation.

Séparation ou décès : comment préserver l’équilibre et les droits de chacun ?

En cas de séparation

• Vente du bien : en indivision, la règle veut que l’un ne peut forcer l’autre à garder le bien, et inversement. La sortie de l’indivision nécessite l’accord des deux, sauf recours judiciaire.
• Rachat de part : possible par l’un des deux, sur la base de la valeur du marché. Prévoyez-le dans votre convention initiale pour éviter les conflits.
• Désaccord persistant : la justice peut ordonner la vente du bien et le partage du prix.

En cas de décès

• Sans disposition particulière : le partenaire survivant ne tient aucun droit sur la part de l’autre qui est transmise à ses héritiers (enfants, parents, frères et sœurs).
• Avec testament : le partenaire peut léguer sa part à son compagnon dans la limite de la quotité disponible (s’il n’a pas d’enfant, il peut transmettre tout son patrimoine au survivant ; avec enfants, seulement une partie).
• Assurance-décès : souscrite et correctement rédigée, elle permet de transmettre en franchise de droits, ou de donner au survivant les fonds nécessaires pour racheter la part de la succession.

Attention : Si le conjoint survivant n’a aucun droit sur le bien et qu’il souhaite le conserver, il devra en principe racheter sa part auprès des héritiers du défunt, et parfois payer des droits de succession élevés (jusqu’à 60% hors PACS). Le recours à un notaire est indispensable.

Comment sécuriser l’achat immobilier en couple non marié : les bonnes pratiques

1. Rédigez une convention d’indivision notariée
   Indiquez la quote-part de chacun, gérez la répartition des charges, détaillez les conditions de rachat, de mise en vente ou de rachat de part si séparation ou décès. Définissez les conditions précises de sortie de l’indivision pour éviter tout blocage.


2. Adaptez la rédaction de l’acte de vente
   Mentionnez clairement dans l’acte notarié la proportion acquise par chacun selon l’apport réel (rarement du 50/50 dans les faits). Si l’un a fait un apport supérieur, il doit être compensé dans l’acte.


3. Protégez-vous par un testament
   Pour favoriser votre partenaire en cas de décès, rédigez un testament devant notaire en lui léguant votre part (en respectant les droits des héritiers réservataires).


4. Anticipez la transmission avec l’assurance
   Contractez une assurance-décès ou une assurance emprunteur croisée (chacun assurant l’autre) pour éviter au survivant de devoir vendre suite à un décès.


5. Pensez à la SCI si besoin de sur-mesure
   La SCI offre une gestion personnalisée en définissant la transmission des parts, les conditions d’entrée et de sortie, la gestion locative et patrimoniale. C’est la meilleure protection en cas de patrimoine important ou complexe.

Optimisation fiscale et droits de succession

Le statut matrimonial a un impact direct sur la fiscalité successorale en cas de décès.
- En union libre : le survivant paie des droits de succession de 60 % sur la part transmise, après un abattement de 1 594 €. La transmission doit donc être soigneusement préparée, idéalement combinant testament et assurance.
- En PACS : exonération des droits de succession (comme les couples mariés), mais uniquement sur ce qui est transmis par testament.
Le PACS ne donne aucun droit automatique sur le logement.

En cas d’achat en SCI, la transmission des parts peut s’optimiser par donation graduelle ou démembrement de propriété – attention, le recours à un notaire est indispensable pour envisager ces solutions sur mesure.

Foire aux questions – acheter à deux sans être marié

Est-il nécessaire de passer par un notaire ?

Oui : l’achat immobilier impose un acte notarié, mais il est vivement conseillé d’anticiper par la rédaction d’une convention d’indivision à la signature et d’un testament complémentaire.

Le prêt immobilier peut-il être accordé à deux sans mariage ?

Oui, il est parfaitement possible de souscrire un crédit immobilier à deux, que l’on soit pacsé, en concubinage ou marié. Attention, l’emprunt est solidaire, chaque partenaire reste redevable de la totalité devant la banque, sauf clause contraire.

En cas de séparation, comment se passe la répartition ?

Chacun reprend simplement sa quote-part financière. Si l’un désire garder le bien, il doit racheter la part de l’autre à la valeur de marché. À défaut d’accord, le bien est vendu et la somme partagée selon les apports initiaux (traduits dans l’acte notarié et la convention d’indivision).

Un concubin survivant peut-il rester dans le bien ?

Sauf disposition testamentaire ou clause d’occupation préalable, non. Il n’a aucun droit d’occupation légal, contrairement au conjoint marié ou pacsé. Un testament ou une SCI peuvent contourner cette difficulté.

Conseils de synthèse avant d’acheter à deux sans être mariés

1. Anticipez tous les scénarios, même ceux que vous n’envisagez pas (décès, séparation, déménagement d’urgence).
2. Faites rédiger par un notaire une convention d’indivision, et si possible un testament croisé.
3. Assurez-vous via une assurance emprunteur adaptée, couvrant chaque membre du couple.
4. Pensez à la SCI pour des projets patrimoniaux complexes ou pour protéger vos enfants d’une précédente union.
5. Effectuez régulièrement une revue juridique de votre situation patrimoniale, surtout en cas de naissance ou de changement de situation familiale.

Pour aller plus loin

Des exemples de clauses, des modèles de conventions d’indivision ou des simulateurs pour calculer les conséquences fiscales sont disponibles sur immo-pratique.fr. Pour chaque projet immobilier en couple non marié, la règle d’or reste la transparence, la contractualisation et l’anticipation : protection, équilibre et tranquillité sur le long terme à la clé.