ERP (état des risques et pollutions) : comment bien le remplir ?

Comprendre l’ERP : pourquoi c’est essentiel pour chaque transaction immobilière

Entré en vigueur sous sa forme actuelle en 2018, l’État des risques et pollutions (ERP) s’est imposé comme un document incontournable lors d’une vente ou d’une location en France. Cet état réglementaire vise à informer le futur occupant — propriétaire ou locataire — des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, de pollution des sols ou de radon auxquels est exposé le bien immobilier concerné. Sa validité, sa qualité de remplissage et les informations qu’il contient peuvent impacter la validité de la transaction mais aussi protéger ou engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur.
Étape souvent redoutée pour sa technicité, le remplissage de l’ERP n’est pourtant pas insurmontable ! Voici un guide étape par étape pour garantir un document conforme et fiable, mais aussi quelques astuces pour anticiper les points de blocage.

Quand et par qui l’ERP doit-il être établi ?

L’ERP est obligatoire pour toute promesse ou acte de vente, ainsi qu’à la signature d’un bail de location (vide, meublé, saisonnier) si le bien se situe sur une commune couverte par un arrêté préfectoral concernant au moins un des risques visés.

• Obligation du vendeur / bailleur : c’est toujours au propriétaire ou à son mandataire de constituer et joindre l’ERP, daté de moins de 6 mois au moment de la transaction.
• Pour quels biens ? : Tous les biens bâtis, mais aussi les terrains non bâtis, dès lors qu’ils sont concernés par les risques signalés par arrêté préfectoral.
• Sanction en cas d’oubli ou d’erreur : l’acquéreur ou le locataire peut demander une baisse rétroactive du prix de vente ou engager la responsabilité du vendeur s’il découvre après coup un risque non signalé.

Quels risques doivent être couverts ? Le contenu de l’ERP en 2024

L’ERP recense cinq grandes familles de risques, chacun pouvant exiger des documents et explications spécifiques :

1. Risques naturels : inondation, crues, mouvements de terrain, sécheresse, avalanches, feux de forêt…
2. Risques miniers : affaissements, effondrements dus à d’anciennes exploitations du sous-sol.
3. Risques technologiques : proximité d’usines classées Seveso, dépôt de matières dangereuses, centrales chimiques ou nucléaires.
4. Pollutions des sols : sites recensés par l’État comme pollués (base BASOL et BASIAS de la DREAL).
5. Potentiel radon : présence de ce gaz naturel radioactif selon la cartographie nationale.

L’ERP indique également s’il existe des prescriptions de travaux ou des obligations particulières en matière d’utilisation du terrain ou du bâti.

Où trouver les informations nécessaires ? Sources officielles et sites incontournables

Le cœur du travail repose sur le recoupement d’informations publiques. Voici comment y accéder :

• La carte des risques naturels/miniers/technologiques est accessible sur georisques.gouv.fr. Entrez l’adresse ou les coordonnées cadastrales et accédez à la synthèse complète.
• Les arrêtés préfectoraux qui précisent la liste des communes concernées ainsi que les risques spécifiques. Chaque préfecture publie un arrêté actualisé et consultable en ligne.
• Pour les sols pollués, les bases BASOL (sites et sols pollués) et BASIAS (anciens sites industriels) sont les références.
• La cartographie du radon est éditée par l’IRSN (irsn.fr), renseignant le classement du territoire français en zones à potentiel faible, moyen ou élevé.

Étape par étape : remplir correctement son ERP

1. Téléchargement du formulaire officiel

Le CERFA n°16010*01 (à jour) est le modèle imposé en 2024. Il est téléchargeable sur service-public.fr ou sur georisques.gouv.fr. Il doit être utilisé sans modification de sa trame.

2. Identification précise du bien

Indiquez l’adresse complète, la référence cadastrale, la commune ainsi que la désignation de la copropriété si applicable.

3. Recensement des arrêtés applicables

Cochez les cases correspondant à la présence d’un arrêté préfectoral sur la commune pour chaque type de risque. Encore une fois, la source officielle reste l’arrêté en vigueur accessible en mairie et sur le portail Géorisques.

4. Détail des risques et prescriptions

1. Résumé du risque : pour chaque risque présent, décrivez brièvement sa nature, la date et le numéro de l’arrêté, ainsi que la zone de prescription (ex. : “Zone inondable PPRI, arrêté du 01/09/2022, zone bleue”).
2. Obligations de travaux / usage : précisez si le bien a déjà fait l’objet de prescriptions (obligation de surélévation, de déclaration, contraintes de construction, etc.).

5. Exposition au potentiel radon

Indiquez la zone (1, 2 ou 3) dans laquelle se trouve le bien selon la classification nationale.

6. Identification des zones à pollution des sols

Reportez le code du site BASOL ou BASIAS s’il existe, ou cochez la mention "Aucun site n’est enregistré" si tel est le cas.

7. Historique des sinistres indemnisés

S’il y a eu sinistre(s) sur le bien (inondation, mouvement de terrain...) ayant donné lieu à indemnisation depuis 1982, le détail doit être mentionné : type de sinistre, date, montant de prise en charge, etc. En l’absence d’événement, indiquez “néant”.

8. Annexes et plans

Vous devez impérativement joindre les documents cartographiques de chaque risque (cartes, plans, extraits de règlements ou arrêtés), téléchargeables sur Géorisques. Une absence d’annexe invalide l’ERP.

9. Signature et attestation

Le vendeur ou bailleur, ou son mandataire autorisé, signe et date le document. Toute modification des données nécessite une mise à jour et un ERP actualisé.

Bonnes pratiques pour un ERP irréprochable et sans litige

1. Mettez à jour systématiquement à chaque changement d’arrêté préfectoral ou découverte de nouveau risque.
2. Fournissez des documents lisibles et de préférence en couleurs pour la cartographie.
3. Conservez une copie de l’intégralité du dossier (ERP signé, annexes, captures écrans de Géorisques) au minimum six ans.
4. Transmettez l’ERP dès la mise en vente/loc annonce : la loi impose désormais dès la première diffusion d’une annonce immobilière la mention de l’exposition aux risques (en zones concernées).
5. Appuyez-vous sur un professionnel (diagnostiqueur certifié ou notaire) en cas de doute ou de situation complexe (pluri-risques, sinistres antérieurs).

FAQ pratique sur l’État des risques et pollutions

Puis-je réaliser mon ERP moi-même ?

Oui, mais vous engagez votre entière responsabilité. Toute inexactitude peut conduire à une mise en cause, voire à la nullité de la vente ou à des pénalités financières. Si votre bien est en zone à forts risques, ou si vous n’êtes pas à l’aise avec la réglementation, faites appel à un professionnel.

Dois-je remplir un nouvel ERP à chaque visite ?

Non, mais le document doit être à jour (moins de 6 mois) au moment du compromis de vente ou de la signature du bail, et actualisé en cas de nouveau sinistre entre temps.

Que faire si une erreur est constatée après la vente ?

L’acquéreur peut saisir le tribunal pour annulation de la vente ou diminution du prix, s’il prouve que l’information manquante ou inexacte a faussé son consentement ou l’exposition au risque.

Si le bien n’est exposé à aucun risque, un ERP est-il quand même requis ?

Oui, car il certifie l’absence de risques recensés. Il faut remplir le formulaire, cocher “aucun risque signalé” et annexer les justificatifs provenant de Géorisques.

À retenir : l’ERP, un réflexe utile pour vendeurs, bailleurs et acquéreurs

1. Initiez l’ERP dès la mise sur le marché du bien, et non à la dernière minute.
2. Confrontez systématiquement vos informations avec les arrêtés préfectoraux et géo-portails officiels.
3. Privilégiez la clarté, la transparence et n’omettez jamais un sinistre passé même s’il paraît mineur.
4. Pensez à l’actualisation en cas de renouvellement du bail ou avant une nouvelle vente.
5. Gardez à l’esprit qu’un ERP bien rédigé rassure l’acquéreur, limite votre exposition juridique et témoigne de votre sérieux.

Pour des tutoriels pas à pas, des check-lists à télécharger, la veille des évolutions légales sur les risques du territoire ou des modèles de déclaration automatisée, retrouvez notre dossier complet sur immo-pratique.fr. Notre équipe décrypte chaque mois les grandes nouveautés immobilières pour que remplir l’ERP devienne un geste simple et sûr dans votre parcours de propriétaire, d’investisseur ou de locataire averti.