SCPI et fiscalité : comprendre la taxation des revenus perçus

Les SCPI : un placement attractif mais soumis à une fiscalité spécifique

Investir dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier – plus connues sous le sigle SCPI – attire de nombreux épargnants désireux de diversifier leur patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires. Mais comme tout investissement, les SCPI présentent un régime fiscal propre, qui impacte directement la rentabilité nette du placement. Bien maîtriser la taxation appliquée à vos revenus issus de SCPI s'avère donc essentiel, que vous soyez en pleine stratégie d’arbitrage ou simplement souhaitant anticiper votre déclaration annuelle de revenus.

Comment fonctionnent les SCPI et quels revenus procurent-elles ?

Une SCPI est un véhicule d’investissement collectif qui acquiert et gère un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, résidentiel) pour le compte de ses associés. En achetant des parts auprès d’une société de gestion agréée, l’épargnant devient propriétaire indirect d’un patrimoine diversifié, mutualisant les risques locatifs.
La SCPI redistribue périodiquement à ses associés les produits de la location – on parle de "revenus fonciers" – ainsi que, plus rarement, le produit de cessions (plus-values). Le montant et la nature des revenus perçus conditionnent le régime d’imposition.

Fiscalité des revenus de SCPI détenues en direct : les règles de base

Pour l’immense majorité des détenteurs particuliers qui achètent leurs parts avec des fonds propres, la fiscalité appliquée aux revenus suit celle des revenus fonciers. Les principaux points à retenir :

• Les loyers perçus par la SCPI sont imposables au titre de vos revenus fonciers, dès lors qu’ils vous sont distribués – même sans retrait effectif (réinvestissement automatique, par exemple).
• Ce revenu doit être déclaré dans la catégorie « revenus fonciers » de la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu, imposé au barème progressif après éventuelle déduction de charges.
• Les prélèvements sociaux (17,2%) s’ajoutent à l’impôt sur le revenu, quel que soit votre taux marginal d’imposition.

Régime micro-foncier ou régime réel : que choisir ?

Deux régimes fiscaux coexistent pour les revenus fonciers des SCPI :

• Le régime micro-foncier (abattement forfaitaire) : accessible si vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels toutes locations confondues. Il applique un abattement de 30%, sans possibilité de déduire des charges réelles. Il n’est pas accessible en cas de détention de parts à crédit (avec intérêts d’emprunt), ni si vous bénéficiez déjà de dispositifs tels que le Pinel, Malraux, etc.
• Le régime réel : par défaut ou sur option, il s’impose si vos revenus excèdent 15 000 €, ou si vous souhaitez déduire l'ensemble des charges supportées. Ce régime autorise la déduction des frais de gestion, des intérêts d’emprunt individuels, des travaux spécifiques à la SCPI, etc. Il est le plus fréquent dans l’univers des SCPI.

Zoom sur la déclaration et les charges déductibles

Lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts, la société de gestion vous transmet un IFU (Imprimé Fiscal Unique) récapitulant :

• vos revenus bruts de SCPI (proportionnels au nombre de parts et à la durée de détention)
• la quote-part de charges de gestion supportée par la SCPI
• vos éventuels intérêts d’emprunt si vous détenez les parts à crédit
• le montant des prélèvements sociaux déjà retenus à la source (sur les revenus d'origine française).

Sur votre déclaration 2044, vous ajoutez le revenu net de charges, auquel s’appliquent impôt et prélèvements sociaux. Les charges déductibles au régime réel sont principalement :

• la fraction des frais de gestion et de maintenance du patrimoine payée par la SCPI
• les intérêts d’emprunt relatifs à l’acquisition de vos parts
• certains travaux décidés en AG (amélioration, réparation, entretien sur l’immeuble).

Cas particuliers : fiscalité en cas d’emprunt ou de démembrement

Détention à crédit : l’achat de parts de SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers issus de la SCPI – ce qui abaisse l’assiette imposable, optimisant ainsi votre fiscalité surtout aux plus hauts barèmes.

Démembrement temporaire : acquérir la nue-propriété ou l’usufruit de parts de SCPI modifie la fiscalité.

• Le nu-propriétaire n’encaisse pas de revenus et n’est donc pas imposé pendant la durée du démembrement.
• L’usufruitier perçoit les loyers et les déclare intégralement, comme des revenus fonciers.

À la fin du démembrement, la pleine propriété revient au nu-propriétaire sans fiscalité supplémentaire ni droits de mutation.

SCPI à l’étranger : spécificités fiscales

Un certain nombre de SCPI investissent à l’étranger (zone euro, Allemagne, Pays-Bas, etc.).

• Les revenus issus de ces immeubles étrangers sont souvent imposés localement, puis soumis à des modalités d’imposition particulières en France (système du crédit d’impôt ou de l'exonération avec progressivité).
• Les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas toujours sur les revenus immobiliers étrangers (exceptions pour certains résidents fiscaux notamment affiliés à la sécurité sociale française).
• Votre IFU précise la nature et la ventilation géographique des revenus à indiquer dans la 2047 et la 2042-C.

Vérifiez chaque année les conventions fiscales internationales applicables et consultez votre société de gestion ou un conseiller spécialisé si votre portefeuille SCPI mixte comporte des immeubles hors France.

Fiscalité de la revente : plus-values sur parts de SCPI

La fiscalité appliquée lors de la revente de parts de SCPI correspond à celle des plus-values immobilières des particuliers classiques. On distingue :

• Une imposition forfaitaire au taux de 19% + prélèvements sociaux de 17,2%, soit un taux global de 36,2%.
• Un abattement progressif pour durée de détention : exonération totale d’impôt après 22 ans, totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
• La possibilité de bénéficier d’un abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values réalisées en 2014 et 2015 (pour la rare fraction qui resterait concernée).

Les frais de cession et certains travaux répercutés par la SCPI sont imputables sur la plus-value brute. En cas de moins-value, aucun report, sauf cas de groupements forestiers ou cas spécifiques.

Fiscalité à l’IFI : la prise en compte des parts de SCPI

Depuis 2018, les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), à due proportion du patrimoine immobilier détenu par la société (hors actifs non imposables, quote-part de trésorerie, démembrements, etc.). Chaque société de gestion indique annuellement la valeur taxable à reporter dans votre déclaration IFI.

Si les parts ont été acquises à crédit, le capital restant dû à la date du 1er janvier de l'année d'imposition est déductible de la valeur imposable.

SCPI et fiscalité : exemples pratiques

Exemple 1 : Victoire détient 50 parts d’une SCPI toutes taxes comprises, génère 2 000 euros de revenus annuels, et a souscrit à crédit avec 500 euros d’intérêts par an. Au régime réel, son revenu net imposable foncier sera de 1 500 euros (2 000 – 500), soumis à son TMI plus 17,2% de prélèvements sociaux.

Exemple 2 : Paul investit dans une SCPI allemande. Il perçoit 800 euros de revenus étrangers, taxés à la source en Allemagne. Sur sa déclaration française, il bénéficiera d’un crédit d’impôt éliminant la double imposition, mais doit déclarer le montant total pour le calcul du taux de l'impôt.

Optimiser la fiscalité des SCPI : 5 bonnes pratiques

1. Pensez à l’acquisition à crédit, surtout à fort taux marginal d’imposition, pour déduire les intérêts et abaisser la pression fiscale ;
2. Comparez micro-foncier et régime réel dès la souscription ou en cas de changement de situation ;
3. Si vous êtes peu imposé, privilégiez les SCPI à dominante européenne pour bénéficier d’un cadre fiscal parfois plus avantageux ;
4. Démembrez vos parts (nue-propriété/usufruit) pour ajuster la fiscalité à vos objectifs patrimoniaux ou familiaux ;
5. Supervisez chaque année votre IFU et les évolutions fiscales, notamment prélèvements sociaux et seuils d’imposition, pour optimiser vos futures déclarations !

FAQ : Questions fréquentes sur la fiscalité des SCPI

SCPI et PEA : peut-on loger des SCPI dans un plan épargne en actions ?

Non, seules quelques rares SCPI européennes éligibles au PEA-PME peuvent être logées dans un plan d’épargne, le plus souvent les SCPI de commerce hors résidentiel, avec une fiscalité différente. Les SCPI classiques sont exclues du PEA.

Qu'en est-il de la fiscalité pour les non-résidents français ?

Les non-résidents demeurent imposables en France sur leurs revenus fonciers de source française, avec application d’un taux minimum et des prélèvements sociaux dans des conditions spécifiques. Il est conseillé de se rapprocher d’un expert ou du service des impôts des non-résidents.

Peut-on cumuler SCPI et autres dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux…) ?

Les SCPI fiscales (Pinel, Denormandie, déficit foncier) offrent des avantages spécifiques mais impliquent leur propre cadre fiscal. Leur cumul avec d’autres dispositifs doit faire l’objet d’un conseil patrimonial individualisé.

Pour aller plus loin

Maîtriser la fiscalité des SCPI, c'est garantir l’équilibre entre rendement brut et net, et sécuriser la gestion de son portefeuille immobilier à moyen et long terme. Pour plus de détails, des simulateurs et des comparatifs de SCPI, rendez-vous sur notre rubrique Investissement ou Fiscalité pour accompagner vos choix et vos déclarations.
Chaque situation est unique : en cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à un expert en fiscalité patrimoniale ou à votre société de gestion. Les SCPI restent, malgré la pression fiscale, un outil précieux de construction de patrimoine et de complément de revenus sur le long terme.