Comment préparer un logement à la location : checklist pour propriétaires

Mettre son bien en location : les incontournables pour un départ serein

Proposer un logement à la location demande bien davantage qu’une simple remise de clefs. Pour sécuriser votre investissement, attirer des locataires fiables et respecter la réglementation, il s’agit d’adopter une démarche rigoureuse étape par étape. Du diagnostic technique à la décoration, de l’administratif aux questions pratiques : suivez notre checklist de préparation, actualisée pour 2024 et adaptée à tous types de logements.

Préparer le logement : propreté, sécurité, entretien

Avant même de publier une annonce ou de recevoir des dossiers, assurez-vous que le bien réunit toutes les conditions d’habitabilité et d’attractivité. Cette première impression pèsera lourd dans la réussite de votre location.

• Nettoyage approfondi : sol, murs, sanitaires, cuisine, vitres, placards. Insistez sur l’absence de traces de moisissures, odeurs ou taches tenaces.
• Réparations et entretien : colmater les fuites, remplacer les joints, réparer poignées défectueuses, volets ou serrure, vérifier robinets et chasses d’eau.
• Sécurité : installation obligatoire d’un détecteur de fumée (conforme et fonctionnel), contrôle de l’électricité (prises, différentiels), gaz, chauffage.
• Équipements en bon état : chauffe-eau purgé, électroménager et appareils testés. Dans le cas d’une location meublée, listez chaque élément fourni.
• Isolation : même sans obligation de normes « passoires thermiques » en 2024 pour toutes les surfaces, une bonne performance énergétique attire durablement.

Diagnostics et documents obligatoires : le point légal complet

Chaque propriétaire bailleur doit remettre à son locataire un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet et à jour. L’absence ou la non-conformité d’un seul document peut entraîner l’annulation du bail ou des sanctions.

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire pour toute mise en location, mentionné dans l’annonce et le contrat.
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : logements construits avant 1949.
• État des risques et pollutions (ERP) : même pour les zones peu exposées, valable 6 mois, à rafraîchir si nécessaire.
• Diagnostic électricité et gaz : pour les installations de plus de 15 ans.
• Surface habitable loi Boutin : doit figurer dans le bail.
• Copie du règlement de copropriété (extraits relatifs à l’usage du bien), pour les appartements en immeuble collectif.
• Notice d’information sur les droits et devoirs locatifs, obligatoire en annexe du bail.

Vérifiez la validité des diagnostics, dont certains sont limités dans le temps. Un comparatif des prestataires et modèles de DDT est disponible sur immo-pratique.fr.

Choisir et équiper le logement : vide ou meublé ?

La décision d’opter pour une location vide ou meublée impacte fiscalité, durée de bail, équipements requis et cible locative.

• Location vide : bail de 3 ans (renouvelable), préavis locataire de 3 mois (1 mois en zone tendue), mobilier restreint (placards, tringles) suffisent.
• Location meublée : bail d’1 an (9 mois pour étudiants), préavis réduit à 1 mois, liste précise d’éléments indispensables (lits, couette, plaques, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, etc.).
  Consultez la liste officielle pour éviter toute contestation future.

Quelle que soit la formule, privilégiez un style neutre, des équipements robustes, des couleurs claires et un aménagement adapté à la cible (jeune actif, famille, sénior, étudiant).

Questions pratiques : confort, entretien, détails à ne pas négliger

• État des lieux : préparez le document à l’avance, photos à l’appui, idéalement en version numérique. Inventoriez les meubles, les équipements, le nombre de clefs remises.
• Boîte aux lettres nominative et serrure en état de marche : indispensables pour l’assurance et le courrier.
• Notice d’utilisation : laissez instructions, manuels, codes wifi, numéros d’urgence (syndic, chauffagiste, etc.).
• Assurance du propriétaire bailleur : en complément de l’assurance habitation obligatoire pour le locataire, souscrivez une garantie loyers impayés, protection juridique, voire dommages aux biens.
• Petits plus : ampoules de rechange, piles, trousses d’entretien ou fiches-conseils d’arrivée et de sortie.

Démarches administratives avant l’arrivée du locataire

1. Rédaction du contrat de location : respectez scrupuleusement le modèle type (loi Alur), notez chaque clause importante, l’indice de révision, le montant du dépôt de garantie (1 mois pour location vide, 2 mois pour meublé depuis juillet 2023).
2. Dépôt de garantie : versement en main propre ou virement, contre reçu.
3. Ouverture des compteurs : informez le locataire des démarches pour l’électricité, le gaz, l’eau (compteurs individuels), ou obtenez les relevés pour transfert.
4. Inscription au registre des logements loués (certaines communes) et déclaration des revenus fonciers ou BIC si meublé.
5. Demande d’attestation d’assurance au locataire avant la remise des clefs.

Penser à la réglementation : encadrement et bon usage

Outre les diagnostics, le bail et les équipements, le propriétaire reste garant :

• Du respect des plafonds et règles d’encadrement des loyers (zones tendues).
• De la décence du logement (surface, chauffage, ventilation, absence de parasites, etc.).
• Du respect du règlement de copropriété (usage d’habitation, nuisances, animaux, etc.).
• De la déclaration à la mairie dans le cadre d’une location de courte durée, ou auprès du fisc pour les revenus meublés.

Un manquement ou une clause abusive vous expose à l’annulation du bail ou au versement de dommages et intérêts.

Remise des clefs et accueil : moment crucial

Préparez une fiche d’accueil : stationnement, locaux à vélos/poubelles, bon usage du chauffage ou de la ventilation, contacts utiles. Prévoyez un état des lieux conjoint (locataire et propriétaire présents), et faites signer chaque exemplaire du bail, inventaire, remise de clefs.

Après l’installation : suivi et gestion

• Centralisez copies de bail, diagnostics, états des lieux, attestations.
• Responsabilisez le locataire (carnet d’entretien, signalement de tout dysfonctionnement).
• En cas de gestion déléguée à un professionnel, assurez-vous de la transparence des communications.

Conservez tous les échanges (mail, SMS) et anticiper le renouvellement de certains diagnostics si le locataire se maintient plusieurs années.

FAQ pratique : préparation à la location

Peut-on louer un bien sans DPE ?

Non. Depuis la loi Climat et Résilience, aucun bail ne peut être signé sans DPE à jour. Il doit également figurer dans l’annonce.

Puis-je fixer n’importe quel loyer ?

Non pour les villes en zone tendue ou soumises à l’encadrement des loyers. Vérifiez systématiquement sur le site de votre mairie ou de la préfecture, sous peine de sanctions.

Que faire d’un meuble ou équipement en panne au moment de la remise des clefs ?

Le propriétaire est responsable des réparations des éléments figurant à l’inventaire, sauf dégradation manifeste du locataire. Anticipez en testant tous les appareils avant la signature.

Récapitulatif : checklist propriétaire avant location

1. Nettoyer, réparer, sécuriser le logement.
2. Constituer le Dossier de Diagnostic Technique, vérifier la validité des documents.
3. Choisir entre louer vide ou meublé et équiper aux normes de la législation.
4. Rédiger et faire signer un contrat conforme.
5. Organiser un état des lieux circonstancié, remise de clefs en présence du locataire.
6. Vérifier la prise d’assurance habitation du locataire.
7. Garder tous les justificatifs en archive, suivre l’évolution réglementaire locale et fiscale annuellement.

Soyez le plus transparent possible sur l’état, la localisation et les atouts du logement dès l’annonce : cela prévient les litiges et valorise votre bien.

Pour aller plus loin : guides, modèles et actualités

Retrouvez sur immo-pratique.fr des checklists détaillées, exemples d’état des lieux, modèles de baux et de lettres pour chaque situation. Nos tutoriels vous accompagnent pas à pas pour chaque étape clé et vous alertent sur les évolutions réglementaires. Parce qu’un logement bien préparé, c’est une location réussie et apaisée, pour le propriétaire comme pour le locataire.