L'état des lieux : étapes clés et erreurs à éviter

L’importance d’un état des lieux détaillé lors d’une location

Indispensable lors de toute entrée ou sortie d’un logement loué, l’état des lieux est un document qui engage locataire et propriétaire. Il formalise l’état du bien, protège les deux parties et reste le meilleur rempart contre les litiges relatifs à la restitution ou à la conservation du dépôt de garantie. Mal fait, il ouvre la porte à des conflits coûteux et chronophages. Bien renseigné, il permet une relation sereine en toute transparence.

Qu'est-ce qu’un état des lieux et pourquoi est-il obligatoire ?

L’état des lieux est un descriptif écrit et détaillé de chaque pièce du logement, établi à l’entrée et à la sortie du locataire. Il se compare comme un « avant/après » pour évaluer les évolutions et éventuelles dégradations. Il est obligatoire (loi du 6 juillet 1989) pour tous les baux d’habitation, pour protéger propriétaire et locataire.
Sans ce document ou s’il est mal rédigé, toute détérioration sera présumée provenir du locataire. À l’inverse, un état des lieux précis limite les contestations.

Préparer l’état des lieux : ce qu’il faut anticiper

Se munir des bons outils

Un exemplaire du contrat de location pour vérifier les conditions et les éventuels équipements mentionnés.
Un modèle d’état des lieux à imprimer (des modèles sont téléchargeables sur immo-pratique.fr), conforme au décret de 2016 : pièce par pièce, état des sols, murs, plafonds, équipements.
Un smartphone ou appareil photo pour illustrer les points litigieux ou noter les compteurs (électricité, gaz, eau).
Un stylo, une lampe de poche (pour les recoins, caves, stationnements), éventuellement des outils pour tester les prises et équipements.

Prévoir un temps suffisant

Un état des lieux efficace se réalise sans précipitation : prévoyez au moins 30 à 60 minutes, plus pour un grand logement ou si le mobilier est inclus.

Rassembler tous les acteurs

Locataire et bailleur doivent être présents. L’état des lieux peut être fait à l’amiable entre les parties, ou sous l’égide d’un agent immobilier, voire d’un huissier (procédure payante mais opposable). Tout le monde doit signer à la fin.

Déroulé d’un état des lieux : les étapes essentielles

Identification des parties et du logement
Préciser nom, prénom, coordonnées des signataires, adresse du bien, date, relevé des compteurs, nombre de clés remises.
Description pièce par pièce
Pour chaque pièce (cuisine, salon, salle d’eau, WC, chambres, couloirs, annexes), examiner : murs, sols, plafonds, portes, fenêtres, équipements (placards, chauffages, sanitaires, électroménager, prises, interrupteurs). Noter l’état (neuf, bon, moyen, usé, à revoir, cassé…) et préciser toute anomalie (taches, rayures, fissures, dysfonctionnement).
Vérification des installations techniques
Tester électricité, robinetterie, chauffage, ventilation, électroménager. Indiquer les numéros de série si besoin. Joindre les certificats de conformité si disponibles (gaz, électricité).
Indication des équipements et mobiliers
Si le logement est meublé, dresser un inventaire précis du mobilier et de son état (nombre, nature, usure visible).
Photographies et annexes
Joindre des photos datées, surtout pour les zones litigieuses ou usées : cela offre une preuve visuelle objective. Rédiger toute réserve lors de la signature.
Signatures
Les deux parties doivent apposer leur signature, chacune conservant un exemplaire. En cas de recours à un professionnel, ses coordonnées et signature s'imposent aussi.

Les erreurs fréquentes à éviter lors de l’état des lieux

Manque de précision : Les termes vagues (« bon état », « RAS ») sont à bannir. Détaillez chaque élément (« parquet rayé sur 20cm devant la fenêtre du salon », « carrelage fêlé sous l’évier », etc.).
Négliger les équipements : Oublier tests ou vérifications (radiateurs, volets, chaudières) expose à des contestations sur leur fonctionnement.
Oublier les annexes : Balcons, caves, parkings doivent figurer dans l’état des lieux.
Absence de photos : Des clichés bien datés sont un atout lors d’un litige.
Faire l’état des lieux dans la précipitation ou à la mauvaise lumière : Privilégiez la lumière du jour et prenez le temps de tout inspecter, surtout lors de l’entrée.
Oublier le relevé des compteurs : C’est capital pour éviter des factures indues au départ ou à l’entrée.
Accepter de signer sans réserve : Si un point n’est pas clair, annotez-le et signez avec réserve.

État des lieux d’entrée vs d’état des lieux de sortie : ce qui diffère

Comparaison rigoureuse

Lors de la sortie, chaque point est comparé à l’état des lieux d’entrée. Seules les dégradations non dues à la vétusté normale, imputables au locataire, peuvent être retenues (et donner lieu à retenue sur le dépôt de garantie).

Notion de vétusté : ne pas tout confondre

La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps et à l’usage raisonnable. Elle ne saurait être imputée au locataire. L’idéal est d’annexer une grille de vétusté dès l’entrée (convention collective, grille UNPI, etc.), même si elle n’est pas systématique dans le privé.

Procédure en cas de désaccord

Si l’une des parties refuse de signer ou conteste un point de l’état des lieux de sortie, une conciliation amiable est toujours préférable. À défaut, un huissier peut intervenir : son état des lieux s’impose aux deux parties, le coût est partagé.

FAQ pratique sur l’état des lieux

Un état des lieux peut-il être modifié après signature ?
Oui, le locataire dispose de 10 jours pour demander un complément ou une correction sur l’état des lieux d’entrée (1 mois pour le chauffage). Passé ce délai, toute modification requiert l’accord écrit du bailleur.
Peut-on faire l’état des lieux à distance ?
Rien n’empêche de réaliser à distance en visioconférence, mais les deux parties doivent bien visualiser chaque point et signer électroniquement.
Etat des lieux et location meublée : quelque chose de différent ?
Non, la procédure est identique, mais l’inventaire du mobilier (liste détaillée et état) est impératif et annexé.
Faut-il un professionnel pour chaque état des lieux ?
Non, la présence d’un agent n’est pas obligatoire. En cas de litige ou d’absence de l’une des parties, un huissier peut s’en charger.

Bonnes pratiques pour un état des lieux serein

Prenez date et heure en journée.
Emportez plusieurs exemplaires du document, un appareil photo, vos relevés d'identité bancaire et une lampe de poche pour inspecter chaque recoin.
N’omettez ni placard, ni volet, ni trappe d’accès.
Lisez en détail les annotations rédigées par l’autre partie : exigez clarté et exactitude.
Pour les logements anciens, signalez toute vétusté observable (peintures, joints, moquettes usées) pour désamorcer les reproches injustifiés à la sortie.
En cas de doutes, prenez conseil auprès d’associations de locataires, de l’ADIL, ou consultez les ressources de immo-pratique.fr.

Résumé : garantir ses droits par la méthode et la rigueur

L’état des lieux protège aussi bien le locataire que le propriétaire. Plus il est précis et documenté, plus il limite les litiges.
Anticipez chaque étape, des outils à la prise de photos en passant par la vérification complète des équipements.
Évitez les oublis classiques : annexes, compteurs, mobilier, état exact de chaque surface.
En cas de désaccord, privilégiez l’échange documenté et, si besoin, recourez à un professionnel extérieur.
Consultez guides pratiques et modèles en ligne pour ne rien laisser au hasard : un état des lieux solide préserve une relocation apaisée… et votre tranquillité.

Conseil pratique : Avant la signature, utilisez les modèles gratuits, fiches de vérification et grilles d’usure disponibles sur immo-pratique.fr pour un état des lieux sans stress et sans piège.