Comment adapter le home staging à un public d’investisseurs locatifs

Le home staging repensé pour séduire les investisseurs locatifs

S’il a depuis longtemps fait ses preuves auprès des acheteurs de résidences principales, le home staging connaît un tournant stratégique avec la montée en puissance de l’investissement locatif. Plus qu’une simple opération de valorisation esthétique, il devient un outil d’optimisation des rendements, de réduction des vacances locatives et de différenciation sur les marchés concurrentiels. Adapter le home staging à un public d’investisseurs suppose d’en repenser les codes, les priorités et la gestion du budget pour viser l’efficacité, la durabilité et la performance.

Comprendre les objectifs spécifiques des bailleurs

Contrairement à la vente à un particulier, la location – meublée ou vide – répond à des logiques de rentabilité, d’attractivité immédiate et de gestion simplifiée. L’investisseur attend du home staging qu’il accélère la mise en location, maximise le loyer potentiel et limite le turn-over. Il s’agit donc de concentrer les efforts sur :

• L’universalité et la neutralité pour séduire le plus grand nombre de candidats locataires.
• La robustesse : privilégier des matériaux et des aménagements résistants, faciles d’entretien.
• Le respect des normes, pour minimiser les litiges et valoriser le bien lors d’un futur arbitrage patrimonial.
• L’image digitale : des photos attractives et une décoration « instagrammable » pour les annonces sur les portails spécialisés.

Sélectionner les travaux à forte valeur ajoutée locative

Optimiser son budget home staging, c’est hiérarchiser les interventions pour maximiser l’impact sur la demande locative :

• Rafraîchir les peintures dans des tons sobres (blanc, gris, beige) et harmoniser l’ensemble des pièces.
• Moderniser les sols (pose d’un revêtement type stratifié ou PVC facile à nettoyer et économique).
• Concentrer l’attention sur la cuisine et la salle de bain : un remplacement des façades ou de la robinetterie, quelques accessoires sophistiqués peuvent transfigurer l’espace à moindre coût.
• Soigner l’éclairage : privilégier la lumière naturelle et installer des luminaires design mais robustes, pour renforcer le sentiment de bien-être.
• Dépersonnaliser sans rendre aseptique : peu de décoration, mais des touches qui évoquent une vie possible (plantes, miroirs, textiles de qualité facile d’entretien).
• Optimiser les rangements invisibles ou intégrés, particulièrement pour les petits espaces urbains.

Home staging en location vide vs meublée : quelles différences ?

Location vide : tout miser sur l’agencement

Dans un logement proposé vide, le home staging porte essentiellement sur le « squelette » des lieux. Il s’agit de montrer l’étendue et la fonctionnalité des surfaces, d’anticiper l’utilisation des pièces (un coin bureau, une chambre d’enfant bien délimitée). Les photos doivent suggérer l’espace et la luminosité plus que la décoration, tout en mettant en avant l’état d’entretien et la facilité d’aménagement.

Location meublée : le mobilier comme argument-clé

La location meublée impose de sélectionner des meubles à la fois design et solides, adaptés à la rotation des locataires. Priorisez :

• Des éléments multifonctions (canapé convertible, lit avec tiroirs, table modulable).
• Une cuisine équipée complète mais compacte.
• Des accessoires résistants (textiles déhoussables, luminaires à LED basse consommation).
• Des touches de décoration neutre : rideaux, tapis, cadres abordables, faciles à renouveler.

Aller à l’essentiel : contrôler le budget pour préserver la rentabilité

Un home staging efficace pour investisseurs doit respecter la règle d’or : ne pas dépasser 2 à 3 mois de loyer dans la valorisation. L’objectif : amortir l’investissement sur la première année tout en maximisant l’attractivité locative.

• Favoriser les achats en lots ou lors de promotions (ensembles de meubles, packs électroménagers).
• Confier les travaux à des artisans locaux pour bénéficier de la TVA réduite et accélérer les délais.
• Préparer un état des lieux photographique après home staging pour limiter les dégradations et sécuriser la caution.

Tenir compte des tendances locatives et du profil cible

Pour maximiser le taux d’occupation, adaptez le home staging aux attentes de la clientèle locale :

• Quartiers étudiants : privilégier les bureaux, la connexion internet, les espaces de travail optimisés.
• Familles : valoriser le nombre de pièces, les espaces de rangement, les aménagements sécurisés.
• Jeunes actifs ou coliving : mettre l’accent sur des espaces partagés conviviaux (coin salon moderne, table à manger chaleureuse) tout en garantissant l’intimité des chambres.

Photographie, annonces et digital : booster sa visibilité grâce au home staging

L’un des effets les plus immédiats d’un home staging bien mené est la valorisation des annonces. Des prises de vue professionnelles (espaces dégagés, lumière maîtrisée, perspective travaillée) augmentent significativement le nombre de candidatures. Publiez en priorité sur les portails de location de référence et relayez sur les réseaux sociaux, en insistant sur le côté « prêt à vivre » du logement.

FAQ spéciale investisseurs : bien-home staging en 2024

Faut-il meubler intégralement le bien pour réussir son home staging locatif ?

Uniquement en location meublée ou saisonnière. Sinon, quelques meubles témoins pour la visite suffisent (canapé, table, lit factice) et peuvent être retirés ensuite.

Peut-on déduire le coût du home staging des revenus fonciers ?

Pour la location nue, les dépenses de réparation et d’entretien sont déductibles, ce qui inclut souvent peinture, sols, petits travaux. L’achat de mobilier n’est déductible intégralement qu’en location meublée et selon le régime fiscal choisi (micro BIC ou réel).

Quelle garantie contre la dégradation du mobilier mis en place ?

Réalisez un état des lieux très précis avec photos, privilégiez des matériaux robustes, choisissez des accessoires à bas coût renouvelables rapidement. Une assurance propriétaire non occupant (PNO) peut compléter la protection.

Le home staging ralentit-il la remise en location ?

Au contraire : bien mené, il accélère la commercialisation et limite les vacances locatives, en particulier dans les marchés urbains tendus.

Existe-t-il des « kits clé en main » pour investisseurs ?

Oui, de nombreux prestataires proposent des packs home staging spécialisés investisseurs locatifs : mobilier résistant, accessoires, installation rapide, garanties sur la solidité. Comparez les offres et choisissez un partenaire adapté à votre cible locative.

Résumé : les dix commandements du home staging dédié à l’investissement locatif

1. Adoptez des codes universels : couleur neutre, espace dégagé, décoration modérée.
2. Sélectionnez des matériaux et mobiliers robustes, pensés pour une rotation élevée.
3. Misez sur la fluidité : circulation libre, fonctionnalité immédiate, lumière naturelle.
4. Valorisez cuisine et salle d’eau : modernes, propres, bien équipées.
5. Ne surchargez pas de décoration, mais suggérez une vie possible.
6. Soignez les visuels pour attirer les meilleurs dossiers en un minimum de temps.
7. Adaptez votre home staging à la clientèle locale et au type de bail proposé.
8. Maîtrisez votre budget en priorisant l’essentiel : pas de luxe inutile, investissez pour le rendement.
9. Formalisez l’état des lieux initial via photos, pour limiter litiges et pertes financières.
10. Restez en veille sur les tendances et actualisez vos stratégies à chaque relocation.

En intégrant ces bonnes pratiques, le home staging n’est plus une « dépense » mais un réel levier d’optimisation patrimoniale. Pour découvrir d’autres tutoriels, des « benchmarks » de mobilier consacré à la location, des tableaux de rentabilité ou obtenir des modèles d’achats groupés, visitez www.immo-pratique.fr : l’équipe du magazine vous accompagne pour chaque étape de la valorisation de votre bien à destination des futurs locataires… et de votre portefeuille !