Peut-on encore investir en centre-ville en 2024 ? Analyse des tendances actuelles

Perceptions et réalités de l’investissement immobilier en centre-ville en 2024

L’attractivité des centres-villes reste un sujet de débat passionné pour les investisseurs immobiliers. Alors que certains parlent de déclassement progressif au profit des périphéries et des petites villes, d’autres continuent à miser sur la centralité urbaine pour sécuriser une demande locative pérenne. Face aux bouleversements économiques, aux évolutions sociétales et à la montée du télétravail, la question se pose : investir en centre-ville est-il toujours judicieux en 2024 ? Passage en revue des tendances, des freins et des opportunités pour éclairer les porteurs de projets.

Un attrait toujours vivace pour la centralité, mais différemment motivé

Les années 2020-2023 ont été marquées par l’émergence de nouvelles aspirations résidentielles, avec l’envie d’espaces, de verdure, et de logements plus grands, suite aux confinements. Cette séquence a pu faire naître le doute quant à la pérennité de l’investissement en centre-ville. Et pourtant, les études récentes montrent que la centralité urbaine demeure une valeur-refuge. Les Français restent attachés à la proximité des services, des transports en commun, des commerces, des établissements scolaires et culturels, ainsi qu’à la vie de quartier.

Selon une enquête de l’Ifop publiée début 2024, près de 55 % des personnes interrogées placent l’accès à pied aux commodités en tête de leurs critères de choix. Le marché locatif suit cette tendance, particulièrement chez les jeunes actifs, les étudiants et les séniors, pour qui l’autonomie de déplacement et l’animation urbaine sont des facteurs clefs.

Marché immobilier : quelles évolutions en centre-ville ?

Après une forte hausse des prix dans les grandes villes entre 2015 et 2021, la tendance s’est aujourd’hui stabilisée, voire fléchie dans certains secteurs. Les centres-villes des métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes affichent une modération, mais leurs périphéries ont, elles, gagné en valeur relative. Cette normalisation s’explique par plusieurs facteurs :

• Reprise du marché post-Covid avec une demande plus sélective sur la qualité et la taille des logements
• Hausse des taux d’intérêt qui a ralenti la capacité d’achat et d’investissement
• Rééquilibrage de l’offre avec un léger regain d’attractivité des plus petites villes

Néanmoins, les secteurs les mieux desservis, offrant des équipements culturels et santé, et des quartiers rénovés, maintiennent des valeurs hautes et résistent mieux à la contraction du marché.

État des lieux : avantages et inconvénients de l’investissement en centre-ville

Les atouts du cœur urbain pour l’investisseur

• Demande locative forte et continue : étudiants, jeunes actifs, familles urbaines, retraités.
• Résilience à long terme : la centralité reste la valeur refuge par excellence en zone urbaine tendue.
• Diversification des usages : colocation, location meublée, courte durée (type Airbnb – réglementée), bail mobilité…
• Projets de rénovation urbaine soutenus par les collectivités, qui revalorisent les quartiers historiquement dépréciés.
• Patrimoine et cachet architectural : de nombreux biens bénéficient d’un charme ancien, recherché pour la location ou la revente.

Les principaux freins à prendre en compte

• Niveau de prix élevé : ticket d’entrée supérieur et parfois moindre capacité d’optimisation du rendement brut.
• Fiscalité plus lourde sur la location meublée de courte durée (notamment à Paris et dans les grandes métropoles).
• Réglementations spécifiques sur la rénovation, l’isolation, et la transformation de logements anciens.
• Concurrence accrue : le marché reste compétitif, avec parfois des biens à rénover lourdement.

Les grandes tendances qui impactent le centre-ville en 2024

• Renforcement des normes environnementales : de plus en plus d’investisseurs doivent composer avec les nouvelles obligations de performance énergétique (DPE). Nombre de logements anciens du centre-ville seront interdits à la location sous statut passoire thermique si des travaux ne sont pas réalisés.
• Politiques publiques en faveur des centres-villes : dispositifs Action Cœur de Ville, plan de réhabilitation du bâti ancien, subventions et avantages fiscaux, notamment dans les communes moyennes.
• Montée de la mobilité douce : piétonisation, limitation de la circulation automobile, développement des circulations apaisées, amélioration de la qualité de vie urbaine.
• Transformation du commerce de proximité : davantage de commerces hybrides (restauration, culture, coworking), ce qui contribue à animer et valoriser durablement certains quartiers.
• Évolution des usages : explosion de la colocation dans les grandes villes, demande pour plus de flexibilité dans les baux, et recherche d’espaces de vie modulables.

Rentabilités : que peut-on attendre en 2024 ?

Le rendement brut moyen observé en centre-ville des grandes métropoles oscille entre 3 % et 5 %, selon la nature du projet et le type de location. En revanche, dans les villes moyennes ou dans les quartiers en cours de gentrification, il est possible d’atteindre voire de dépasser 6 % en optimisant la fiscalité (location meublée LMNP, Pinel en zone éligible, Denormandie pour la rénovation, etc.).

La tension locative, gage de faibles vacances, compense souvent la rentabilité plus modérée. La plus-value patrimoniale reste à moyen/long terme le principal déclencheur, particulièrement dans les centres-villes attractifs ou en mutation.

Stratégies gagnantes : comment sécuriser un investissement en centre-ville ?

1. Cibler des quartiers dynamiques ou en mutation : privilégier les secteurs bénéficiant de projets urbains majeurs, d’une bonne accessibilité et d’une montée en gamme constatée (animation culturelle, nouvelle offre scolaire, infrastructures…).
2. Opter pour le bon format locatif : la colocation, le bail mobilité, ou la location meublée sont des options à fort potentiel en centre-ville, à condition de bien connaître la réglementation locale.
3. Investir dans la rénovation énergétique : un logement réhabilité, bien isolé, éligible à toutes les catégories de locataires, prendra durablement de la valeur et échappera au gel locatif imposé aux passoires thermiques.
4. S’armer contre la vacance locative : choisir des biens bien situés, avec un accès sans défaut aux transports, commerces, santé.
5. Veiller à la copropriété : s’informer sur l’état de l’immeuble, son règlement, les charges (ascenseur, chauffage collectif, ravalement…).

FAQ — Les questions récurrentes sur l’investissement dans le centre-ville en 2024

Le télétravail affaiblit-il l’attrait des centres-villes ?

Pas nécessairement. Si certains actifs privilégient la périphérie, beaucoup recherchent le dynamisme, la mixité et les services de la ville centre. Les étudiants, jeunes couples, familles urbaines, séniors restent attachés à la centralité. Les quartiers proposant espaces verts, connectivité et commerces s’en sortent mieux.

Peut-on encore trouver des biens à fort potentiel ?

Oui, en repérant notamment les secteurs en transformation, les quartiers périphériques bien reliés, et le parc ancien à rénover. Les villes moyennes offrent par ailleurs de belles perspectives grâce à des prix encore accessibles et à des politiques locales volontaristes.

Comment optimiser la rentabilité ?

En investissant dans la rénovation énergétique, en diversifiant les formats locatifs (colocation, bail mobilité), et en profitant des dispositifs fiscaux adaptés (Pinel, Denormandie, Malraux…). L’analyse fine du marché local et la relation de proximité avec la gestion sont déterminantes.

Les locations saisonnières sont-elles encore attractives ?

Elles restent très demandées dans les zones touristiques et culturelles, mais de plus en plus encadrées dans les métropoles. Une analyse au cas par cas s’impose, en tenant compte de la législation locale.

Bonnes pratiques pour réussir son projet d’investissement

1. Établir une étude de marché approfondie sur le quartier visé (vacance, tension, prix d’achat vs loyer, fréquentation, futurs aménagements urbains…).
2. S’assurer de la conformité énergétique du bien et chiffrer l’éventuel coût des travaux à prévoir.
3. Anticiper la fiscalité (revenus fonciers, LMNP, dispositifs de défiscalisation) pour piloter la rentabilité nette réelle.
4. Prendre conseil auprès de gestionnaires de copropriété, d’agences spécialisées ou de propriétaires bailleurs expérimentés.
5. Soigner l’expérience locataire pour limiter la vacance : rénovation, ameublement adapté, services de conciergerie, gestion dynamique.

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