Peut-on refuser une location à un candidat ? Ce que dit la loi

Les droits et limites du bailleur face au choix d’un locataire

La sélection d’un locataire demeure l’une des étapes incontournables de toute mise en location. Face à la multiplicité des candidatures, un propriétaire a-t-il carte blanche pour choisir son futur occupant ? Peut-on refuser une location pour n’importe quel motif ? Que dit l’encadrement légal en matière de non-discrimination et de justification du rejet d’un candidat ? Tour d’horizon des bonnes pratiques et du cadre juridique.

Ce que prévoit la loi française sur le refus de location

La liberté contractuelle du bailleur est réelle : il n’est jamais obligé d’accepter un locataire, même si le dossier semble solide. Cependant, cette liberté connaît des limites très précises. La sélection d’un locataire doit toujours respecter les principes de non-discrimination posés par la loi, notamment dans le code pénal (articles 225-1 et suivants) et la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.
Un bailleur conserve donc la possibilité de refuser un candidat, à condition que ce refus ne soit pas basé sur un critère discriminatoire.

Refus licites de location : des exemples conformes

• Ressources insuffisantes : Il est légitime de demander à un candidat un niveau de revenus compatible avec le montant du loyer et des charges (en général, au moins 2,5 à 3 fois le montant du loyer mensuel charges comprises).
  
• Absence de garanties : Le bailleur peut exiger une caution ou une assurance contre les loyers impayés, et refuser un candidat qui n’en présente pas.
  
• Dossier incomplet ou incohérent : Si les documents sont absents, illisibles ou présentent des anomalies, le refus est autorisé.
  
• Historique locatif problématique : Un bailleur peut légitimement refuser un candidat ayant un passé d’impayés ou de dégradations avérées (dans la limite du respect de la vie privée et du RGPD).
  

Ce qui est interdit : les motifs considérés discriminatoires

La législation française est très claire : il est illégal de refuser une location sur la base des 25 critères de discrimination reconnus par la loi. Parmi eux :

• L’origine, le nom de famille, la nationalité, la couleur de peau ou l’ethnie réelle ou supposée ;
• L’âge, le sexe, la situation de famille (célibataire, pacsé, parent isolé, etc.) ;
• L’état de santé, le handicap, la grossesse, l’orientation sexuelle ou l’identité de genre ;
• Les opinions politiques, les convictions religieuses ou philosophiques ;
• La domiciliation bancaire (refus parce que le compte est domicilié à l’étranger) ;
• L’appartenance ou non à une ethnie, une nation ou une race déterminée ;
• La vulnérabilité du fait de la situation économique ;
• L’exercice d’un mandat électif ou syndical ;
• L’apparence physique (par exemple, un refus fondé sur une tenue vestimentaire ou un style jugé non conforme).

À noter : même lorsque le propriétaire passe par une agence, celle-ci est tenue au même respect du droit et doit informer et alerter ses clients sur les critères licites ou non.

Sanctions et recours en cas de discrimination à la location

En cas de discrimination prouvée à la location, les conséquences sont lourdes :

• Sanction pénale : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende pour une personne physique (225-2 du code pénal).
• Sanction civile : La victime peut demander des dommages et intérêts et obtenir la nullité de la décision de refus.
• Diffamation ou dénonciation : Si un propriétaire est accusé à tort, il peut lui-même engager une action en diffamation.

Des organisations telles que SOS Racisme, la HALDE (devenue Défenseur des droits) ou les associations de consommateurs accompagnent les victimes dans leurs démarches. De plus, la plateforme antidiscriminations.fr permet de signaler les cas suspects et d’obtenir assistance.

Quels documents le propriétaire peut-il exiger ?

La liste des pièces justificatives autorisées a été strictement encadrée par l’arrêté du 5 novembre 2015. Parmi les éléments demandables :

• Justificatif d’identité (CNI, passeport, titre de séjour).
• Justificatif de domicile actuel (facture, quittance, attestation).
• Justificatif de situation professionnelle (contrat, bulletin de paie, extrait Kbis pour les indépendants).
• Justificatif de ressources (3 derniers bulletins de salaire, avis d’imposition, alocations, etc.).

Le propriétaire ne peut pas exiger certains documents tels qu’un extrait de casier judiciaire, un relevé de compte bancaire détaillé, une photo (sauf sur la pièce d’identité) ou une attestation d’absence de crédit.

Focus sur les situations particulières

Refus en cas d’allocataire CAF ou bénéficiaire de la garantie Visale

Refuser un candidat au seul motif qu’il est bénéficiaire de la CAF (APL, ALS, etc.) ou d’une garantie Visale est considéré comme une discrimination basée sur la situation sociale et peut être sanctionné.

Location à des étudiants, CDD, intérimaires : attention au risque de discrimination indirecte

Si le refus est motivé par la faiblesse des ressources ou par l’absence de garant, il est admis. Mais le motif ne doit jamais être « parce que vous êtes étudiant(e) », « parce que vous êtes en CDD », ou « parce que vous êtes étranger ».

Refus en cas d’animaux domestiques ou de fumeur

La présence d’un animal de compagnie (sauf chien de catégorie 1) ne peut justifier un refus, sauf clauses exceptionnelles en copropriété (chiens dangereux, par exemple). Le statut de « fumeur » n’est pas non plus un critère valable sur le plan légal.

Bonne pratique : comment motiver poliment un refus pour éviter tout litige ?

Si le bailleur souhaite décliner une candidature, il est recommandé d’adresser une réponse écrite brève et respectueuse, sans préciser de motif lié à un critère interdit. Il est préférable de motiver le refus sur la base d’éléments objectifs (autre dossier retenu pour niveau de revenu ou de garanties supérieur, préférence pour situation professionnelle plus stable, etc.).
Garder une traçabilité des échanges et des critères fait aussi partie des bonnes pratiques.

FAQ : Les questions que se posent bailleurs et locataires

Un bailleur doit-il justifier le refus à un candidat locataire ?

Non, il n’est pas tenu de motiver son refus. Mais en cas de suspicion de discrimination, il devra démontrer que sa décision repose sur des éléments objectifs et licites.

Le droit à la preuve : qui doit faire quoi ?

Si un candidat suspecte une discrimination, il peut engager un recours. Il lui appartiendra d’apporter un début de preuve (par exemple, par un « testing », ou par des échanges de mails). Il sera alors demandé au bailleur de s’expliquer sur le choix de critères objectifs.

Peut-on refuser un candidat sans emploi ?

Oui, mais jamais du fait de sa catégorie sociale ou de son statut lui-même. Le refus doit reposer sur l’insuffisance de revenus ou de garantie, à justifier en cas de litige.

Nos conseils pour une location sereine, conforme à la loi

1. Établissez au préalable des critères objectifs et identiques pour tous les candidats (revenus, garanties, stabilité d’emploi…).
2. Tenez un tableau récapitulatif de tous les dossiers examinés et des décisions prises, afin d’être en mesure de prouver la loyauté du processus.
3. Ne posez jamais de questions ni ne sollicitez de documents sur l’origine, la nationalité, la religion, la situation familiale, la santé, l’identité de genre, etc.
4. Privilégiez la transparence et la courtoisie dans la gestion de vos refus : une simple confirmation écrite, sans argumentation discriminante, suffit.
5. Déléguez la sélection à un professionnel de l’immobilier si vous craignez de commettre une maladresse juridique.
6. Pensez à intégrer, dans votre annonce, la mention « tous dossiers seront étudiés avec la même attention, dans le respect de la législation antidiscrimination ».

En résumé : sélectionner sans discriminer pour louer en toute légalité

1. Le propriétaire conserve la liberté de choisir un locataire mais doit fonder sa décision sur des critères objectifs et vérifiables.
2. Tout motif discriminant expose à de lourdes sanctions civiles et pénales.
3. Mieux vaut privilégier la transparence, s’adosser à la législation et tenir un historique écrit du processus.
4. En cas de doute sur la légalité d’un critère, contactez un professionnel ou consultez le Défenseur des droits.

Pour aller plus loin : fiches pratiques, réponses aux cas fréquents, texte de loi et simulateurs de dossiers locatifs sont accessibles toute l’année sur immo-pratique.fr pour accompagner bailleurs et candidats vers une location apaisée et conforme aux règles.