Que faire en cas de logement non décent loué ?

Identifier la non-décence d’un logement : critères et obligations légales

De nombreux locataires s’interrogent sur la qualité de leur logement et la conformité aux normes minimales exigées par la loi. Un logement dit « non décent » est un bien qui ne répond pas à des critères basiques de sécurité, de confort et de santé, tels que définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Avant toute démarche, il est donc essentiel de bien cerner les situations relevant de la non-décence pour faire valoir ses droits ou ses devoirs.

Absence de systèmes suffisants de chauffage, d’eau potable, d’évacuation des eaux, ou d’aération ;
Présence de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants : infiltrations importantes, installation électrique ou gaz dangereux, absence de garde-corps... ;
Mauvaise étanchéité à l’air ou à l’eau (fuites, moisissures) ;
Surface habitable trop faible (inférieure à 9 m² pour une pièce, hauteur sous plafond insuffisante) ;
Manque d’éclairage naturel suffisant ou de dispositifs d’ouverture.

La liste officielle est disponible sur service-public.fr et s’applique à toute location, qu’il s’agisse d’un bail vide ou meublé. Depuis quelques années, les performances énergétiques (notamment en cas de « passoire thermique » – étiquette G du DPE) sont aussi prises en compte pour caractériser la décence d’un logement.

Premières démarches : dialogue et constatation amiable

Lorsque des problèmes de décence sont identifiés, il est recommandé de privilégier dans un premier temps la voie du dialogue. Plusieurs étapes sont à respecter afin de préserver ses droits et de recueillir des preuves :

Informer le propriétaire ou son gestionnaire par courrier recommandé avec accusé de réception, en détaillant précisément la nature des désordres constatés, leur date d’apparition, et en joignant si possible des photos.
Tenir un dossier complet comprenant bail, état des lieux, courriers échangés, et tout justificatif utile (factures de travaux déjà réalisés, diagnostics, procès-verbaux d’interventions techniques...).
Tenter une résolution amiable en suggérant une visite contradictoire ou la venue d’un professionnel de l’habitat pour évaluer l’ampleur des travaux nécessaires.

Attention : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer son loyer de sa propre initiative, l’obligation de paiement subsistant tant qu’une décision de justice ou un accord n’est pas intervenu.

Faire appel à un tiers : conciliateurs, ADIL, associations et commissions

Si le dialogue direct n’aboutit pas, diverses instances peuvent être sollicitées pour faciliter la médiation ou établir officiellement la situation :

L’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) : organisme neutre, l’ADIL offre conseils gratuits et aide à l’interprétation du décret décence localement.
Associations de défense des locataires : elles peuvent accompagner dans la rédaction des courriers et dans la constitution du dossier, voire assister lors d’un constat contradictoire.
Médiateurs ou conciliateurs de justice : saisissables au tribunal d’instance en cas de litige persistant, ils peuvent organiser une conciliation formelle.
Service communal d’hygiène ou commission de salubrité : en mairie, ces services effectuent des visites sur place et peuvent émettre un rapport officiel. En cas de risques graves, l’Agence régionale de santé (ARS) peut aussi être alertée.

Faire intervenir ces tiers assoit le sérieux de la démarche et donne une valeur probante aux éléments recueillis.

Faire constater la non-décence : diagnostics et expertises

Lorsque la situation l’exige, il peut être utile, voire nécessaire, de recourir à une expertise par un diagnostiqueur immobilier agréé ou un huissier de justice. Des rapports indépendants (état des lieux, diagnostic technique, rapports d’insalubrité ou de non-conformité) serviront d’appui en cas de démarche judiciaire ou administrative.

Dans certains cas, le service communal d’hygiène pourra procéder à une visite contradictoire et adresser au propriétaire une mise en demeure de réaliser les travaux dans un délai contraint. Si le logement est déclaré inhabitabilité par arrêté municipal, la situation bascule alors vers des mesures d’urgence, avec relogement éventuel.

Quelles obligations pour le propriétaire ?

Mettre le logement en conformité dans un délai « raisonnable », dès lors qu’il a été informé par écrit d’un défaut de décence (sous réserve des possibilités liées à la copropriété ou à la structure du bâtiment).
Privilégier la réparation effective du désordre, ou, lorsque ce n’est pas possible, accorder une réduction de loyer adaptée à la perte de confort ou de surface subie.
Fournir la preuve des travaux réalisés, factures et états des lieux à l’appui.
Sous certaines conditions (non-respect persistant), voir sa responsabilité engagée pour troubles de jouissance, voire faire l’objet de sanctions pénales et administratives (amendes, interdiction de louer...)

À noter : depuis 2023, la location de logements classés G+ (très énergivores) est progressivement interdite à la signature de nouveaux baux, sauf exceptions (lire le focus sur immo-pratique.fr).

Quels recours pour le locataire ?

Saisir la commission départementale de conciliation : cette voie préalable est obligatoire dans certaines villes avant d’entamer une action judiciaire. Elle instruit le différend et tente d’aboutir à une solution amiable.
Déposer une requête auprès du tribunal judiciaire : si le litige persiste, le juge peut alors :
- Ordonnance des travaux à la charge du propriétaire dans un délai (sous astreinte financière en cas de retard),
- Réduire, suspendre le paiement du loyer ou permettre la consignation des loyers auprès de la Caisse des Dépôts,
- Awarder des dédommagements pour trouble de jouissance,
- Prononcer la résiliation du bail si la situation est irréversible ou dangereuse.

Le recours au juge doit être motivé et le dossier solide (preuves, diagnostics, échanges de courriers...). L’assistance d’un avocat ou d’une association est vivement conseillée.

Quels risques pour le bailleur en cas d’inaction ?

Au-delà d’un simple litige, un propriétaire qui laisse perdurer une situation de non-décence s’expose à plusieurs sanctions :

Obligation légale de réaliser, à ses frais, l’intégralité des travaux prescrits ;
Impossibilité d’augmenter le loyer ou d’obtenir certaines aides ou avantages fiscaux ;
Risque d’amendes administratives, voire de taxation d’office pour logements indignes ;
Actions collectives (si plusieurs locataires dans un immeuble sont concernés).

Le maintien dans un logement insalubre expose aussi le bailleur à des poursuites civiles et pénales pour mise en danger d’autrui (surtout en cas de présence d’enfants ou de personnes vulnérables).

Mentions dans les documents locatifs : quelles informations doivent figurer ?

Le bail, l’état des lieux, et les annexes (diagnostics obligatoires) doivent permettre à chaque partie de constater objectivement l’état du logement. Il est conseillé de vérifier la présence des documents suivants :

Diagnostic de performance énergétique (DPE),
Constat d’état d’exposition au plomb (CREP) pour les logements anciens,
État de l’installation électrique et gaz,
Note d’information sur la décence, remise par certains réseaux d’agences.

Tout refus de la remise de ces documents est un signal d’alerte.

FAQ du locataire confronté à un logement non décent

Dois-je arrêter de payer mon loyer si rien n’est fait ?

Non. Suspendre volontairement tout ou partie du paiement du loyer sans décision de justice ou accord écrit est risqué et peut justifier la fin du bail. Utilisez plutôt la consignation (dépôt) auprès de la CDC lorsque le juge l’a autorisé.

La non-décence permet-elle de partir sans préavis ?

En théorie, la non-décence avérée et persistante peut justifier une rupture anticipée du bail, mais il faut la faire constater par une décision de justice. N’agissez pas unilatéralement.

Quels travaux relèvent de la décence ?

Le propriétaire doit assurer à ses frais tous les travaux nécessaires à la mise en conformité (gros œuvre, système de chauffage, sanitaires, etc.), hors réparations locatives courantes.

Puis-je réaliser moi-même les travaux et me faire rembourser ?

Cela n’est possible qu’avec l’accord écrit du propriétaire ou par décision judiciaire. Sans autorisation, le remboursement n’est pas garanti.

Bonnes pratiques pour locataires et bailleurs

Conservez toutes traces écrites et photos constatant la non-décence et vos démarches.
Privilégiez systématiquement l’amiable puis la médiation avant toute action judiciaire.
En cas d’urgence (sécurité, santé), contactez la mairie ou l’ARS rapidement.
Ne modifiez pas le logement sans accord, afin d’éviter tout litige sur la responsabilité.
Propriétaires : faites réaliser un audit régulier de vos biens et réagissez promptement à toute demande documentée.

Pour plus d’informations, des modèles de courriers et des guides interactifs, consultez la rubrique « Location » sur immo-pratique.fr. Notre équipe accompagne propriétaires et locataires pour sécuriser leurs démarches et améliorer la qualité de l’habitat pour tous.