Locations saisonnières : quelles perspectives pour les propriétaires en 2024 ?

Le marché des locations saisonnières à l’heure des mutations réglementaires et de la reprise touristique

Après trois années mouvementées entre crise sanitaire, explosion de la demande nationale puis retour progressif de la clientèle internationale, l’activité des locations saisonnières se trouve à l’aube d’une période charnière. 2024 promet autant d’opportunités que de défis pour les propriétaires qui souhaitent louer leur bien à la semaine ou à la nuitée, que ce soit à la mer, à la montagne, à la campagne ou en ville.
Tour d’horizon des tendances et recommandations pour optimiser sa rentabilité tout en restant en conformité.

Des perspectives de demande encore portées par la flexibilité et le tourisme de proximité

Depuis 2020, les résidences secondaires et appartements en location courte durée ont bénéficié d’un nouveau regard de la part des Français. La généralisation du télétravail, le goût pour les courts séjours « à la carte » et la recherche d’espaces plus vastes ou verdoyants nourrissent toujours la demande en 2024.
Si le retour des touristes étrangers (États-Unis, Royaume-Uni, Allemagne, Pays-Bas, etc.) s’est accéléré courant 2023, la clientèle hexagonale, elle, demeure le socle du marché. Les régions littorales, la montagne et les villes patrimoniales affichent une bonne occupation, surtout lors des vacances scolaires et des grands événements.

Quels profils de biens restent les plus recherchés ?

• Maisons individuelles et villas avec extérieur : très prisées pour leur autonomie, leur capacité à accueillir des familles ou de petits groupes, et leur potentiel d’accueil d’« escapades vertes ».
• Appartements bien situés et équipés : notamment dans les grandes métropoles ou les villes de bord de mer pouvant assurer un confort moderne (Wi-Fi performant, literie de qualité, équipements cuisine, etc.).
• Logements atypiques ou immersifs : cabanes, tiny house, gîtes avec spa, vues exceptionnelles – ces « expériences » tirent particulièrement bien leur épingle du jeu, à condition d’être bien mis en valeur dans les annonces.

Tendances chiffrées et saisonnalité : vers une année dynamique mais contrastée

Les données des principaux acteurs (Airbnb, Abritel, Booking, mais aussi plateformes françaises) confirment la poursuite d’un fort volume de réservations sur la haute saison, avec pour 2023 et début 2024 :

• Un taux d’occupation moyen de 65 à 80 % dans les zones touristiques majeures à l’été, contre 35 à 55 % en basse saison (hors vacances, hors évènements spécifiques).
• Une hausse des prix moyens par nuitée dans de nombreuses régions (+3 à 10 %), mais des écarts importants selon la concurrence locale et la montée en gamme de l’offre.
• Une durée moyenne de séjour en léger recul (5 à 7 nuits au lieu de 8 à 9 nuits il y a cinq ans), reflet de la multiplication des courts séjours et des city-breaks prolongés.

L’année 2024 s’annonce donc stable, voire en croissance modérée dans les secteurs les plus tendus – mais attention : la concentration de l’offre, notamment dans les villes balnéaires, commence à saturer certains marchés.

Un environnement réglementaire qui se durcit, surtout dans les grandes villes

Le législateur et de nombreux maires renforcent leur arsenal pour mieux encadrer les locations meublées de courte durée, principalement dans les zones où la pression sur le parc résidentiel s’accentue.

Les principales évolutions à surveiller en 2024 :

• Déclaration obligatoire en mairie : dans la quasi-totalité des villes touristiques et des agglomérations de plus de 200 000 habitants, il est impératif de déclarer chaque bien mis en location saisonnière, sous peine d’amende.
• Numéro d’enregistrement : un numéro unique à faire figurer dans les annonces (sites web, plateformes) pour garantir la traçabilité et faciliter les contrôles.
• Plafonnements et limitations :
  • Dans de nombreuses communes, la location d’une résidence principale est limitée à 120 jours par an.
  • Pour les résidences secondaires, les règles diffèrent : obligation de changement d’usage (parfois difficile à obtenir), quota de meublés de tourisme ou arrêtés d’interdiction dans certains quartiers.
• Fiscalité durcie : le nouveau budget 2024 révise à la baisse certains avantages fiscaux du statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), notamment pour les locations classées, avec une réduction du seuil d’abattement forfaitaire sur les revenus issus du meublé.
• Respect des normes : diagnostics énergétiques, équipements de sécurité, qualité minimum de literie et de propreté font l’objet d’un contrôle croissant.

Les propriétaires doivent donc se tenir informés et, si nécessaire, se faire accompagner pour éviter tout litige ou refus d’exploitation.

Outils numériques et plateformes : miser sur la qualité pour se démarquer

Avec plus de 800 000 annonces actives sur les principales plateformes françaises en 2024, le niveau d’exigence des locataires s’élève. Il ne suffit plus de « publier une annonce » : chaque détail compte pour sortir du lot et optimiser son taux d’occupation.

Recommandations concrètes pour louer efficacement

• Soigner sa présentation : photos professionnelles, description honnête et complète, mise à jour régulière du calendrier et des tarifs.
• Gérer la communication en temps réel : répondre vite aux demandes, tenir un livret d’accueil digitalisé, proposer un check-in « sans contact » si besoin.
• Personnaliser l’expérience : coffrets d’accueil, partenariats locaux (restaurateurs, artisans), suggestions d’activités pour valoriser le séjour.
• Automatiser les tâches chronophages : logiciels de gestion, channel managers, solutions pour le ménage et les états des lieux à distance.
• Respecter le RGPD et la sécurité des données : la collecte d’informations personnelles ou l’utilisation de serrures connectées doit être encadrée.

L’effort doit aussi porter sur la réputation en ligne : encourager les bons avis (sans les solliciter abusivement), répondre avec tact aux commentaires négatifs ou questionnements des voyageurs.

Fiscalité : anticiper les changements et optimiser la déclaration de ses revenus

2024 marque un tournant fiscal pour nombre de petits propriétaires. Les règles du régime micro-BIC (abattement, seuils de chiffre d’affaires) sont révisées : vérifiez votre éligibilité, comparez avec le régime réel et adaptez vos choix en fonction de vos objectifs patrimoniaux.

• Nouveautés budgétaires : l’abattement micro-BIC sur les meublés de tourisme classés chute à 30 % (au lieu de 71 % précédemment), sauf zones très rurales. Cela réduit mécaniquement la rentabilité nette, surtout pour les petits logements très saisonniers.
• Obligation de déclarer chaque bien : chaque logement, même en location « occasionnelle », doit être enregistré auprès du fisc.
• Possibilité de basculer en régime réel : intérêts d’emprunt, frais d’entretien, charges réelles, amortissement mobilier… Le réel permet parfois d’abaisser la fiscalité, surtout si vous entreprenez des travaux de rénovation énergétique – à calculer avec un expert-comptable.

La vigilance s’impose sur les contrôles automatiques croissants : les plateformes transmettent désormais systématiquement vos recettes à l’administration fiscale.

Focus sur la rénovation et l’éco-responsabilité : facteurs clés d’attractivité et de conformité future

Outre la réglementation, l’appétence croissante des voyageurs pour les logements « durables » influence directement le taux de réservation. L’intégration d’actions éco-responsables devient un argument clé :

• Mise à niveau des performances énergétiques (isolation, double vitrage, appareils classés A+, domotique pour mieux gérer le chauffage).
• Usage de produits d’entretien écologiques, optimisation du tri des déchets, exclusion du plastique jetable, sensibilisation des locataires.
• Chèques ou partenariats locaux pour promouvoir la mobilité douce (vélos, transports en commun, navettes électriques).

Le « verdissement » des locations a un double effet : meilleure image auprès des plateformes et des voyageurs, et anticipation sur des normes potentiellement plus contraignantes à venir (DPE minimum, travaux obligatoires d’ici 2030, etc.).

FAQ pratique : ce que les propriétaires doivent savoir avant de se lancer ou de continuer en 2024

Puis-je louer mon logement principal librement toute l’année ?

Non, dans les zones tendues et les grandes villes, la location saisonnière d’une résidence principale est plafonnée à 120 jours par an. Pour une résidence secondaire, vérifiez si un changement d’usage est exigé par la mairie.

Dois-je obligatoirement passer par une plateforme type Airbnb ?

Non, mais la visibilité offerte par ces plateformes demeure difficile à égaler. Vous pouvez néanmoins louer sur Leboncoin, en direct via un site personnel, ou via des conciergeries professionnelles. Attention : la réglementation s’applique dans tous les cas.

Comment éviter les litiges avec les locataires ?

• Dotez-vous d’un contrat de location clair et signé, d’un état des lieux (photos horodatées).
• Rédigez un règlement intérieur précis.
• Prévoyez systématiquement une caution et vérifiez l’identité de chaque voyageur.

Faut-il une assurance spécifique ?

Oui, assurez-vous d’une garantie « propriétaire non occupant » et d’une extension pour la location saisonnière, qui couvre les dégradations, les risques locatifs et la responsabilité civile.

En résumé : les clés d’une location saisonnière pérenne et sereine en 2024

1. Connaître la réglementation locale et anticiper toute évolution fiscale ou administrative.
2. Soigner la qualité de présentation autant que l’expérience voyageur, du premier contact à la remise des clés.
3. S’assurer du respect des normes énergétiques et sanitaires, tout en valorisant les initiatives écologiques.
4. Optimiser la déclaration de ses revenus locatifs avec l’aide d’un professionnel.
5. S’appuyer sur l’automatisation, la transparence et la personnalisation pour tirer partie d’un marché à fort potentiel… mais de plus en plus exigeant.

Conseil pratique : Consultez les modèles de contrats, check-lists réglementaires et simulateurs de rentabilité sur immo-pratique.fr pour chaque étape de votre projet, et partagez vos questions sur notre forum d’entraide spécialisé.