Résidences secondaires : tendances post-pandémie et perspectives

Le visage renouvelé des résidences secondaires depuis 2020

Chahuté par la crise sanitaire, le marché des résidences secondaires s’est transformé en profondeur. Alors qu’elles étaient souvent associées à l’art de vivre des vacances ou aux retrouvailles familiales épisodiques, les maisons de campagne, appartements à la montagne ou villas du littoral connaissent depuis 2020 une nouvelle dynamique. Fréquence d’utilisation, localisation et profils d’acheteurs, rien n’est plus tout à fait comme avant. En 2024, où en est cette nouvelle passion française pour le “pied-à-terre vert” ? Immo-Pratique.fr décrypte les tendances marquantes et livre ses conseils pour bien aborder l’achat et la gestion d’une résidence secondaire post-pandémie.

Un engouement massif accéléré par les confinements

Le premier confinement a joué un rôle d’accélérateur indiscutable. Dès l’été 2020, les agences observent un bond significatif des recherches de maisons hors des grandes métropoles : selon la FNAIM, la part des transactions dédiées à l’acquisition de résidences secondaires est passée de 9–10 % du marché avant 2020 à environ 13 % en 2022.
Les moteurs principaux ? Le besoin d’espace, la recherche de nature, la possibilité de télétravail prolongé, mais aussi une volonté de sécuriser un patrimoine “refuge” pouvant accueillir toute la famille en temps de crise, loin des villes surpeuplées.

• Rebond spectaculaire dans le Massif central, le littoral Atlantique et les Alpes. Des territoires parfois boudés avant la pandémie ont retrouvé les faveurs des acheteurs.
• Essor des achats “d’utilité élargie” : nombre de nouveaux propriétaires n’envisagent plus la résidence secondaire seulement comme une destination saisonnière, mais aussi comme une solution d’échappatoire lors de pics de pollution ou de canicules.
• Répartition géographique élargie : les destinations traditionnelles comme la Côte d’Azur restent dynamiques, mais l’attrait se diffuse désormais vers les zones moins tendues, offrant un meilleur rapport qualité-prix.

Qui sont les nouveaux propriétaires ? Des profils en mutation

Si la tradition voulait que la résidence secondaire se transmette de génération en génération ou s’ajoute au patrimoine d’un couple quinquagénaire, le profil s’élargit fortement. Place désormais à :

• Des actifs quadragénaires, souvent cadres supérieurs, qui conjuguent séjour en famille, télétravail prolongé et envie de s’ancrer dans un territoire.
• Des jeunes familles qui misent sur l’achat à plusieurs pour mutualiser la dépense tout en profitant de vacances “comme à la maison”.
• Des expatriés revenus en France souhaitant investir dans un cocon national sans rapatrier toute leur vie professionnelle.
• Enfin, des investisseurs avertis qui voient dans la maison de campagne une opportunité de location saisonnière très lucrative (côté mer/montagne), dopée par l’explosion des plateformes comme Airbnb.

Des besoins qui évoluent : télétravail, confort et autonomie

La fonction de la résidence secondaire s’est enrichie – de simple villégiature, elle devient souvent “seconde résidence habituelle”.

• Espace de travail dédié : le bureau devient un critère de choix important. Le haut-débit, la connexion fibre, parfois difficile en zone rurale, figurent parmi les demandes récurrentes des nouveaux acheteurs.
• Confort toutes saisons : chauffage performant, isolation adaptée, double vitrage, équipements électroménagers modernes et domotique – quitte à investir lourdement dans les rénovations à l’achat.
• Jardins et extérieurs valorisés : la demande pour un terrain, même modeste, explose ; elle devance désormais la proximité avec la mer, la montagne ou les centres-villes.
• Autonomie énergétique : panneaux solaires, récupérateurs d’eau de pluie, modes de chauffage alternatifs gagnent du terrain, les propriétaires ne voulant pas dépendre d’une logistique urbaine.

Un impact notable sur les territoires et les prix

L’afflux d’acheteurs a généré de nouvelles tensions sur les stocks, notamment dans les zones périurbaines de moins de deux heures des métropoles (Bretagne Sud, Normandie, Esterel). Les hausses de prix ont parfois dépassé 25% en trois ans. Conséquence : les habitants locaux peinent parfois à accéder à la propriété, ce qui attise le débat politique sur l’encadrement des “résidences de loisirs”.

• La location saisonnière concurrence la location à l’année sur certains littoraux : c’est particulièrement vrai en Bretagne, Côte Basque, Bassin d’Arcachon, mais aussi dans de petits villages en pleine redynamisation.
• Création de nouvelles taxes locales : certaines communes ont augmenté la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour réguler le marché et soutenir l’offre permanente pour les résidents à l’année.
• Valorisation du bâti ancien : d’anciennes maisons de village ou fermettes “dans leur jus” font l’objet de rénovations ambitieuses, contribuant à la reconstitution du patrimoine local.

Louer ou pas ? Nouvelles stratégies patrimoniales

La grande question à l’achat reste celle de la rentabilisation : nombre de propriétaires utilisent la location de courte durée pour alléger la charge de remboursement ou d’entretien (gîtes, Airbnb, plateformes dédiées).

• Fiscalité adaptée : le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP) est privilégié pour sa simplicité et ses avantages fiscaux (abattement de 50% sur les loyers, possibilité d’amortir le bien sous régime réel).
• Gestion à distance facilitée : domotique, conciergerie, services de ménage à la carte sont désormais accessibles même dans des zones reculées.
• Diversification des usages : certains propriétaires partagent la résidence à plusieurs familles, se tournent vers le co-investissement en indivision ou en SCI familiale, alors que d’autres privilégient le “100 % usage privé”.

Contraintes, freins… et perspectives pour le marché

Si l’engouement demeure réel, quelques signes d’essoufflement se dessinent en 2024 : la hausse des taux d’emprunt, l’augmentation du prix de l’énergie et le resserrement des conditions de crédit freinent certains profils. Par ailleurs, les législations visant à limiter la vacation saisonnière (quotas, autorisations préalables, fiscalité spécifique dans certains territoires) complexifient la gestion.

• L’entretien à distance reste un défi pour les propriétaires non résidents, en particulier lors d’intempéries ou pour les jardins/piscines.
• La vacance locative hors haute saison est plus marquée hors des zones très touristiques, limitant la rentabilité sur l’année entière.
• Effet “retour à la normale” : la fin des restrictions sanitaires redonne de l’attrait aux voyages à l’étranger et pourrait tempérer l’essor des résidences secondaires domestiques.

Conseils pour réussir son projet post-pandémie

1. Sélectionnez la localisation avec lucidité : privilégiez proximité de services, accès facile, réseau internet de qualité.
2. Étudiez attentivement le marché local – prix, dynamisme de la demande locative, risques de surenchère.
3. Anticipez les coûts récurrents (entretien, charges, taxes) et prévoyez une enveloppe pour les éventuels travaux de rénovation énergétique.
4. Pensez aux usages partagés : location saisonnière ou co-usage avec la famille permet de lisser les périodes creuses et d’amortir l’investissement.
5. Structurez juridiquement le projet : indivision, SCI, LMNP… à chaque solution ses avantages, renseignez-vous avant l’achat.
6. Faites évoluer le bien sur le long terme : ajoutez au fil du temps des aménagements pour augmenter valeur et confort (terrasses, isolation, améliorations écologiques).

FAQ pratique sur la résidence secondaire post-pandémie

Peut-on affecter sa résidence secondaire en “semi-principale” avec le télétravail ?

Oui, rien n’empêche d’utiliser un bien acheté comme résidence secondaire pour y résider plus de la moitié de l’année. Attention toutefois, le régime fiscal (taxe d’habitation, taxation à la revente, etc.) reste celui de la résidence non principale tant que le domicile fiscal n’est pas officiellement transféré.

Quelles aides pour la rénovation énergétique ?

Depuis 2024, la plupart des dispositifs d’aides (MaPrimeRénov’, CEE) sont recentrés sur les résidences principales, mais il existe encore des crédits d’impôt sur les équipements (chauffe-eau solaire, isolation, etc.) et quelques aides locales. Renseignez-vous auprès des collectivités territoriales ou des espaces France Rénov’.

Comment éviter les problèmes d’entretien à distance ?

Misez sur la domotique (surveillance, coupure automatique d’eau/électricité, détecteurs), la souscription à des services de conciergerie locaux et l’entretien périodique (jardin, piscine, ménage) sous contrat.

Peut-on transformer une résidence secondaire en location classique ?

Oui, mais attention à la réglementation locale : certaines zones (littoral, montagne) restreignent la transformation en location saisonnière ; la location à l’année requiert souvent d’améliorer l’isolation et le chauffage aux normes “résidence principale”.

En résumé : perspectives du marché et atouts durables

1. La résidence secondaire demeure une valeur refuge et un plaisir familial renforcé depuis la pandémie.
2. L’utilisation hybride (loisir, télétravail, location) est la norme pour rentabiliser dépenses et investissement.
3. Les contraintes de gestion sont allégées par des solutions connectées, mais l’emplacement et la qualité du bâti restent décisifs.
4. Les réglementations évoluent : informez-vous localement sur les quotas, les obligations fiscales et les conditions de location.

Pour aller plus loin : modèles d’actes, conseils de montage patrimonial, guides rénovation et retours d’expérience d’acheteurs, rendez-vous sur immo-pratique.fr. Le magazine vous accompagne à chaque étape, de l’émergence du projet à la gestion quotidienne, pour que la résidence secondaire reste un plaisir durable… et une opportunité d’avenir.