Fiscalité et Airbnb : obligations et risques pour les particuliers loueurs

Comprendre le statut fiscal des locations Airbnb pour les particuliers

La location meublée de courte durée via des plateformes comme Airbnb attire toujours plus de particuliers. Si la facilité de mise en location et le rendement possible séduisent, la fiscalité appliquée à ces revenus ne doit pas être négligée. Pour chaque loueur non professionnel, il est primordial de bien distinguer les obligations déclaratives, le choix du régime d’imposition, l’exposition à certains prélèvements et les risques encourus en cas d’omission.
Tour d’horizon pratique de ce que doit savoir tout bailleur en 2024, qu’il loue ponctuellement ou toute l’année sur Airbnb ou toute autre plateforme similaire.

Revenus Airbnb : une imposition sous le régime des BIC

Les revenus issus de la location d’un bien meublé via Airbnb relèvent du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers classiques. Peu importe que vous soyez propriétaire, locataire (sous réserve de l'accord du bailleur) ou usufruitier, toute somme perçue doit être déclarée à l’administration fiscale.
La distinction s’opère selon le montant annuel des recettes et, dans certains cas, la nature de votre location.

Quel régime fiscal choisir ?

Micro-BIC : si vos revenus locatifs bruts n’excèdent pas 77 700 € par an (seuil 2024), vous relevez automatiquement du régime « micro-entreprise ». Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué à votre chiffre d’affaires, puis le reste est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement grimpe à 71 %. Ce régime implique que déclarer est obligatoire, même pour un revenu minime.
Régime réel : au-dessus de ce seuil ou sur option expresse, vous passez au régime réel. Vous pouvez alors déduire vos charges réelles : frais d’agence, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, taxe foncière, amortissement du mobilier ou du bien lui-même, frais de ménage… Ce choix est avantageux si vos frais dépassent l’abattement offert par le micro-BIC.

Le passage d’un régime à l’autre peut s’effectuer sur simple demande, mais engage le contribuable pour au moins deux ans.

Obligation d’immatriculation et numéro SIRET

Depuis 2017, toute activité de location meublée, quelle que soit sa durée, doit faire l’objet d’une déclaration auprès du greffe du tribunal de commerce via le formulaire P0i. L’obtention d’un numéro SIRET est indispensable : il apparaît sur vos déclarations de revenus, même pour un casuel ou un unique logement.
La création de ce SIRET est gratuite et permet à l’administration de croiser les données entre plateformes et déclarations annuelles.

Autres prélèvements : cotisations sociales, CFE, et taxe de séjour

Les recettes Airbnb peuvent entraîner d’autres obligations que l’impôt sur le revenu :

Prélèvements sociaux : dès le premier euro, vos revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ils sont prélevés automatiquement lors du calcul de l’impôt sur le revenu.
Contribution Foncière des Entreprises (CFE) : la location meublée de courte durée est assimilée à une activité commerciale. Sauf rares exceptions (revenus < 5 000 €/an selon les communes), la CFE est due même par les particuliers. Elle concerne le lieu de situation du bien, le montant dépend de la commune et peut varier de quelques dizaines à plusieurs centaines d’euros par an.
Taxe de séjour : elle est collectée auprès des voyageurs et reversée par le bailleur (ou automatiquement par la plateforme). Son montant, fixé par la commune, varie selon la nature du bien et le nombre de nuitées.
Taxe d’habitation : si vous louez une résidence secondaire, elle reste due. Si vous louez votre résidence principale en courte durée, vous continuez d’acquitter la taxe d’habitation selon la réglementation locale (sous conditions de résidence effective).

Obligations déclaratives : comment déclarer ses revenus Airbnb ?

Chaque printemps, les revenus de location sont intégrés sur la déclaration 2042 C PRO (rubrique « Locations meublées non professionnelles »). Même si Airbnb transmet les montants perçus à l’administration fiscale, l’intégralité vous incombe : ne pas déclarer vous expose à une régularisation majorée de 10 % minimum.

Important : il n’existe pas de franchise : tout revenu Airbnb, même pour quelques jours, doit être déclaré, y compris dans le cas d’un hébergement d’une chambre de la résidence principale.

Réglementation locale : attention aux particularités de votre ville

Au-delà de la question fiscale, les grandes villes et zones touristiques imposent leurs propres formalités. Cela devient incontournable à Paris, Lyon, Nice, Bordeaux, Lille… :

Déclaration en mairie : un formulaire Cerfa ou un téléservice permet de déclarer l’activité de meublé de tourisme.
Obtention éventuelle d’un numéro d’enregistrement : il doit alors figurer sur toutes les annonces (amende de 5 000 € à 50 000 € en cas d’absence ou de manquement).
Limitation à 120 jours/an pour la résidence principale : le total des nuitées lucratives ne doit pas dépasser ce plafond. Les plateformes et la mairie peuvent croiser vos déclarations et sanctionner tout dépassement.
Changement d’usage et compensation pour la résidence secondaire ou un bien dédié : dans les villes tendues, la transformation d’un local d’habitation en meublé touristique nécessite une autorisation, assortie parfois de lourdes contreparties (achat ou transformation compensatoire d’un local à usage d’habitation).

Les risques de non-déclaration ou de mauvaise déclaration

L’administration fiscale et les collectivités locales intensifient leurs contrôles. Les sanctions sont réelles :

Redressement fiscal : tout revenu non déclaré est imposé d’office, assorti de majorations de retard (jusqu’à 40 % en cas de mauvaise foi).
Pénalités locales : absence de numéro d’immatriculation, dépassement du plafond de 120 jours, location non autorisée (en zone tendue)—amendes de 5 000 à 50 000 € par logement peuvent s’appliquer.
Assujettissement rétroactif à la CFE ou à la TVA : dans certains cas, notamment pour les très grosses recettes ou un service de type « para-hôtelier », l’administration peut requalifier votre activité et exiger la TVA et la CFE sur plusieurs années, plus intérêts de retard.

Enfin, la non-déclaration d'une activité peut conduire à un rappel de taxe de séjour, là encore assorti de pénalités importantes.

Bonnes pratiques pour les loueurs particuliers

Immatriculez-vous systématiquement : obtenez votre SIRET avant la première mise en ligne du logement ou dès la première perception de revenus Airbnb.
Centralisez vos justificatifs : conservez factures, contrats, mails, preuves de location (nombre de jours, paiements).
Déclarez dès le premier euro : n’attendez pas d'atteindre un seuil minimal. La transparence protège d’éventuels redressements.
Suivez les évolutions locales : renseignez-vous chaque année auprès de votre mairie sur la réglementation (plafonds, démarches, formulaires Cerfa, registre…).
Anticipez les prélèvements : CFE, taxe de séjour… Ne les omettez pas dans votre calcul de rentabilité.
En cas de doute, consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal familier de la location meublée de courte durée.

FAQ : ce que vous devez retenir sur la fiscalité Airbnb

Dois-je déclarer mes revenus même en dessous de 3 000 euros ?

Oui. Il n’existe aucun seuil d’exonération. Les plateformes peuvent d’ailleurs transmettre les montants perçus à l’administration fiscale, d’où l’importance d’une déclaration précise et sincère.

Quel est l’intérêt du régime réel ?

Il est pertinent si vous supportez des frais importants (intérêts d’emprunt, travaux, meubles neufs…). Vous pourrez alors déduire toutes ces charges et amortir le bien, diminuant souvent la base imposable bien plus que l’abattement du micro-BIC.

Les revenus Airbnb sont-ils soumis à la TVA ?

En général, non, sauf si votre activité est assimilée à une prestation para-hôtelière (petit-déjeuner, ménage quotidien, accueil personnalisé), auquel cas la TVA (10% ou 20% selon les services) s’applique. L’immense majorité des loueurs particuliers n’y sont pas soumis.

Puis-je louer une chambre de ma résidence principale ?

Oui, et vous devez déclarer les revenus ainsi générés, même si le montant reste modeste. Un abattement fiscal spécifique existe si la chambre fait partie de votre habitation principale sous réserve du respect de certains plafonds de loyer.

Quels justificatifs l’administration peut-elle exiger ?

En cas de contrôle : relevés de recettes (plateforme, virement bancaire, espèces…), justificatifs de propriété ou de bail, SIRET, déclarations en mairie, tickets de taxe de séjour, contrats de location, factures de charges. L’administration peut remonter jusqu’à trois ans en arrière, voire plus en cas de fraude caractérisée.

Ressources utiles et pour aller plus loin

Pour approfondir les subtilités fiscales et juridiques de la location Airbnb, consultez :

La fiscalité des revenus Airbnb est rigoureuse, mais assez simple une fois que l’on a pris l’habitude de déclarer chaque recette et anticiper les charges liées à l’activité. Transparence, rigueur administrative et suivi local sont les clés pour profiter pleinement de cette manne, sans risquer redressement fiscal ou pénalités. Louer, oui : ignorer ses obligations, non !