Location en colocation : quelles règles fiscales appliquer en tant que bailleur ?

Comprendre la fiscalité de la colocation : un enjeu majeur pour les bailleurs

La forte demande de logements partagés a contribué à faire de la colocation un format de location de plus en plus plébiscité dans les villes étudiantes, les grandes métropoles ou encore dans de vastes logements familiaux reconvertis. Pour le propriétaire, accueillir plusieurs locataires dans un même bien ouvre la voie à une gestion optimisée du rendement locatif. Mais attention : sur le plan fiscal, la colocation n’est pas une niche à part. Elle fait l’objet de règles spécifiques, qu’il s’agisse de la déclaration des loyers, du choix du régime d’imposition ou de la gestion des charges et des éventuelles plus-values. Maîtriser ce cadre est crucial pour éviter les erreurs et tirer pleinement parti de ce modèle locatif.

Définition fiscale de la colocation et distinction des baux

Avant d’entrer dans le détail des options fiscales, rappelons ce qu’est la colocation au sens du droit et de l’administration fiscale :
- La colocation implique la location d’un même logement à plusieurs personnes, qu’elles soient liées ou non par un lien familial ou amical, chacun disposant d’un espace privé (chambre) et partageant des espaces communs (cuisine, salle de bains...).
- Le bailleur peut opter pour deux modes de gestion : un bail unique (tous les colocataires signent un seul contrat) ou plusieurs baux individuels (un contrat par chambre ou espace loué). Ce choix a des conséquences fiscales et pratiques non négligeables.

Colocation : régime fiscal général et obligations déclaratives

Loyers déclarés, nature des revenus : foncier ou BIC ?

Le propriétaire bailleur d’un logement mis en colocation doit bien déclarer les loyers perçus dans sa déclaration fiscale annuelle. 
- Si le bien est loué vide, les recettes relèvent strictement des revenus fonciers.
- Si le bien est loué meublé, il s’agit de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même si la location est partagée entre plusieurs personnes. 
Cette distinction emporte d’importantes conséquences sur les régimes déclaratifs, les charges déductibles, les abattements et la façon d’amortir les biens. Il est donc essentiel de qualifier précisément le type de contrat de location et les prestations incluses.

Le cas du bail unique versus baux multiples : impacts fiscaux

• Bail unique : Tous les colocataires sont liés par le même contrat. Le propriétaire reçoit un loyer global et déclare la totalité des montants perçus en revenus fonciers (location vide) ou BIC (meublé). Il lui appartient de répartir les charges et de justifier les éventuels impayés auprès de l’administration.
• Baux individuels : Chaque colocataire signe un bail distinct, généralement pour une chambre privative avec accès aux parties communes. Du point de vue fiscal, chaque bail est assimilé à une petite location indépendante : le bailleur additionne les loyers et déclare le total comme s’il s’agissait d’un seul bien, sauf dans le cas où plusieurs propriétaires indivis louent chacun leur propre lot (rare en pratique).

Location vide ou meublée : quel régime fiscal choisir ?

En colocation, le propriétaire est libre de proposer un logement vide ou meublé. Le statut de la location a un impact fort sur la fiscalité :

Colocation vide : régime des revenus fonciers

- Micro-foncier : Si vos recettes locatives brutes (hors charges) tous biens confondus n’excèdent pas 15 000 €/an, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement de 30 % sur vos recettes (hors charges locatives répercutées).
- Régime réel : Si vous optez pour le réel ou si vos recettes dépassent ce seuil, vous pouvez déduire la totalité des charges (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, charges de copropriété, taxe foncière, etc.).
Dans tous les cas, vous déclarez la totalité des loyers reçus dans la section Revenus Fonciers (formulaire n°2044).

Colocation meublée : régime des BIC (LMNP ou LMP)

La location meublée – vide ou en colocation – relève du régime des BIC.
- Micro-BIC : Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €/an (seuil 2024), vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % si votre logement est classé "meublé de tourisme").

- Régime réel : Si vos charges excèdent le forfait du micro-BIC ou si vous préférez bénéficier de l’amortissement du bien et du mobilier, choisissez le réel. C’est souvent le cas en colocation meublée, avec des logements nécessitant un investissement important dans le mobilier.
- Statut LMP (loueur en meublé professionnel) : La colocation peut faire basculer un bailleur dans ce régime si ses recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € et excèdent ses autres revenus d’activité. Le LMP a des conséquences fiscales majeures (résultat intégré au revenu, imposition des plus-values, charges sociales…), il doit donc être anticipé.

Charges, réparations et fiscalité : ce qui change avec plusieurs locataires

Récupération des charges et forfaits

En colocation, la gestion des charges locatives peut s’avérer plus complexe :

• Avec un bail unique, le propriétaire applique généralement les mêmes règles que pour une location classique : provisions ou forfait de charges, régularisation annuelle (pour location vide), ou forfait non réajustable (pour meublé).
• Avec des baux multiples, chaque colocataire paie un loyer et un forfait/une provision sur les charges attaché à sa propre chambre : la régularisation s’effectue individuellement selon le mode choisi dans chaque bail.

Le bailleur doit pouvoir justifier la répartition des charges, et n’a pas le droit de surfacturer (notamment gaz, électricité, ordures ménagères…). Documentez-vous sur la liste des charges récupérables (loi du 6 juillet 1989 et décret du 26 août 1987).

Taxation des revenus, CFE et autres impôts locaux

- Contribution Foncière des Entreprises (CFE) : En cas de location meublée, certains services fiscaux assimilent l’activité à une "activité commerciale" et assujettissent le bailleur à la CFE, même en LMNP.
- Taxe d’habitation : Elle n’est plus due par les locataires au titre de leur résidence principale à compter de 2023. En colocation, la taxe doit être adressée à l’ensemble des occupants au 1^er janvier, ou répartie entre eux.

Déclaration et organisation en pratique : éviter les pièges

1. Immatriculation et SIRET : pour toute location meublée – y compris la colocation – le bailleur doit déclarer son activité auprès du greffe via un formulaire P0i (obligation LMNP/LMP) et obtenir un numéro SIRET.
2. Regroupez tous les loyers : l’administration attend la somme de l’ensemble des loyers perçus, que ceux-ci soient encaissés collectivement (bail unique) ou individuellement.
3. Conservez les justificatifs de charges et de travaux : factures, relevés de copropriété, attestations de paiement.
4. Mise à disposition du mobilier et équipements : l’inventaire précis doit figurer dans le bail de location meublée, à défaut vous vous exposez à une requalification en location vide au plan fiscal et civil.

Plus-value et succession : impact de la colocation sur la fiscalité à la revente

La colocation concerne également la fiscalité lors de la cession du bien.

• Si la colocation prend la forme d’une location nue, le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique pleinement : abattement progressif avec la durée de détention, exonération au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• En location meublée, la question de l’assujettissement à la plus-value professionnelle peut se poser si le statut LMP s’applique. Dans ce cas, la plus-value n’est pas calculée de la même façon ; il convient de se rapprocher d’un expert-comptable ou d’un notaire.

FAQ : quatre grandes questions sur la fiscalité en colocation

Puis-je fractionner mes revenus pour éviter le passage en LMP ?

Non. L’administration fiscale considère l’ensemble des recettes issues de la location meublée, y compris si elles proviennent de plusieurs biens ou de plusieurs baux, même en colocation dans un seul logement. Vous devez additionner tous les loyers encaissés pour vérifier le respect du seuil des 23 000 €.

Comment fonctionne la caution en colocation ?

L’administration n’impose aucun régime particulier pour la caution : il s’agit d’une garantie financière (dépôt de garantie) indépendante du traitement fiscal du loyer. Elle n’est pas à déclarer, sauf en cas de conservation à titre de dédommagement à la sortie du locataire (dans ce cas, la somme conserve la nature du loyer et doit être déclarée).

Quid de la taxe d’habitation et de la déclaration d’adresse ?

Chaque colocataire doit déclarer l’adresse du logement à l’administration comme résidence principale (si tel est le cas). La taxe d’habitation est alors due collectivement, ou répartie entre les colocataires sur l’avis d’imposition, lorsque le logement n’est pas exonéré.

Colocation et TVA : un impact ?

La location d’un logement nu ou meublé à usage de résidence principale demeure, sauf exceptions très rares, exonérée de TVA. Si vous proposez des prestations para-hôtelières (ménage quotidien, petit-déjeuner...) la situation change et doit être analysée avec un conseil.

Bonnes pratiques : optimiser la fiscalité de sa colocation

• Définir le bon régime fiscal dès la mise en location : n’oubliez pas que la colocation meublée offre (via le réel) des possibilités de déduction et d’amortissement à étudier de près.
• Mettre en place des outils de suivi des loyers et charges afin de documenter vos déclarations et justifier les régularisations le cas échéant.
• Ne pas négliger la déclaration LMNP au greffe du tribunal dès le démarrage de l’activité.
• S’intéresser au statut LMP si vous dépassez 23 000 €/an de recettes, en étudiant en amont les conséquences pour votre foyer fiscal.
• Consulter un professionnel compétent pour vérifier la cohérence de votre montage juridique et fiscal, en particulier si la colocation implique des baux multiples, un démembrement de propriété ou une SCI.

Pour aller plus loin : guides pratiques et simulateurs

Retrouvez sur immo-pratique.fr des modèles de baux pour colocation, des checklists des pièces à fournir, un simulateur de micro-BIC/réel LMNP, et des tutoriels détaillés sur la déclaration des revenus locatifs.
Pensez à vous tenir informé chaque année : les seuils de micro-foncier et micro-BIC évoluent, la réglementation locale sur la colocation aussi (notamment dans les zones tendues).

1. Calculez votre régime fiscal optimal avant de meubler ou de choisir le type de bail.
2. Déclarez toujours l’intégralité des loyers perçus, quels que soient le nombre de colocataires ou de baux.
3. Conservez toutes vos preuves de dépenses et d’éventuels travaux d’amélioration.
4. Anticipez le passage en LMP si vous montez en puissance sur ce marché.
5. Misez sur la transparence avec vos locataires et votre expert-comptable pour une gestion sereine et durable.