Encadrement des loyers : dans quelles villes s’applique-t-il et comment ?

Comprendre le dispositif d’encadrement des loyers : enjeux et principes

Depuis quelques années, le débat autour de la régulation des loyers anime les métropoles françaises confrontées à la hausse continue du coût du logement. Face aux difficultés d’accès au logement dans de nombreuses grandes agglomérations, l’encadrement des loyers représente aujourd’hui un outil de régulation destiné à limiter les hausses excessives et à protéger les locataires, tout en apportant de la prévisibilité aux bailleurs.
Mais comment fonctionne réellement ce dispositif, dans quelles villes s’applique-t-il, et quelles sont ses règles pratiques pour propriétaires comme pour locataires ? Focus détaillé sur un mécanisme encore méconnu hors des zones tendues.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Il s’agit d’un système qui fixe un loyer maximal de référence dans certains secteurs où le marché locatif est particulièrement tendu. Cela veut dire :

• Un loyer plafond est fixé pour chaque type de bien selon la localisation, la date de construction, le nombre de pièces ou la présence de meubles (logement vide/meublé).
• Le propriétaire-bailleur ne peut fixer librement son loyer que dans la limite de ces barèmes annoncés par arrêtés préfectoraux. Des majorations ou décotes sont toutefois permises dans certains cas.
• Cela s’applique uniquement à la relocation et nouveaux contrats signés dans le périmètre déterminé par la préfecture, pas à tout le territoire national.

Cet encadrement se distingue du « plafonnement de la hausse à la relocation » applicable partout en zone tendue, qui limite la possibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires.

Dans quelles villes françaises l’encadrement des loyers s’applique-t-il en 2024 ?

La liste est aujourd’hui restreinte mais pourrait s’élargir dans le futur.

• Paris : Ville pionnière, l’encadrement s’y applique depuis 2019 (après une 1^ère tentative en 2015-2017, interrompue par le Conseil d’État). Toute la capitale intra-muros est concernée.
• Lille : Depuis 2020, puis étendu à Hellemmes et Lomme, l’encadrement est effectif pour l’ensemble des nouvelles locations et renouvellements.
• Plaine Commune (93), Est Ensemble (93) : Plusieurs communes populaires de Seine-Saint-Denis appliquent à leur tour l’encadrement depuis 2021-2022 (ex : Saint-Denis, Aubervilliers, Montreuil...).
• Lyon et Villeurbanne : Depuis 2021, tous les baux signés dans ces villes sont concernés.
• Bordeaux : Le dispositif est entré en vigueur en juillet 2022.

D’autres collectivités ont manifesté leur volonté de rejoindre le dispositif, mais sont encore en phase de préparation ou d’instruction auprès de l’État.

Comment connaître le loyer de référence dans sa ville ?

Pour chaque secteur, un arrêté préfectoral publie chaque année un tableau des loyers dits « de référence ». Ceux-ci prennent en compte :

• La zone géographique (quartier ou rue, découpée en secteurs homogènes)
• La date de construction du logement (avant 1946, de 1946 à 1970, après 1970...)
• La taille du logement (nombre de pièces principales)
• Le type de location (nu ou meublé)

Chaque tableau fixera alors trois valeurs clefs : le loyer de référence, le loyer de référence majoré (+20%), et le loyer de référence minoré (–30%).

Concrètement, quel loyer peut-on appliquer ?

Le bailleur ne peut exiger un loyer supérieur au loyer de référence majoré. S’il le dépasse, le locataire peut réclamer une diminution, et une amende peut être infligée.
Exemple pour un 2 pièces meublé à Paris 13e en 2024 (secteur standard)
– Loyer de référence : 28 €/m²
– Loyer majoré : 33,6 €/m²
– Pour 40 m² : 1 344 € CC maximum (hors charges exceptionnelles)

Un complément de loyer ne peut être appliqué que si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, équipements très haut de gamme non courants dans le secteur) et doit être expressément justifié dans le bail. Ce complément reste contestable devant la commission départementale ou le juge.

Ce que risquent bailleurs et locataires en cas de non-respect

L’encadrement est obligatoire. En cas d’excès injustifié (loyer trop élevé, complément indu), le locataire dispose de 3 mois à partir de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation puis, en cas d’échec, le juge du tribunal judiciaire.
Côté bailleur, l’amende administrative peut grimper jusqu’à 5 000 € (15 000 € si personne morale) en cas de pratique abusive.

Bail de relocation et renouvellement : l’encadrement à chaque étape

Nouveaux baux : tout nouveau bail, qu’il s’agisse d’une deuxième mise en location, d’une relocation ou d’un renouvellement, tombe sous le coup de l’encadrement.
Lors d’une reconduction tacite, la hausse du loyer reste strictement bornée par le dispositif.

Baux en cours : Les contrats conclus avant l'entrée en vigueur peuvent être soumis à l’encadrement à l'occasion de leur renouvellement formel.
Attention cependant, la revalorisation selon l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers) demeure possible si le bail le prévoit.

Distinction avec l’encadrement « national » des loyers

Il existe également d’autres dispositifs valables dans toutes les zones dites « tendues » (plus de 1 100 communes françaises), notamment :

• À la mise en location, en cas de nouveau locataire, l’augmentation possible est très encadrée (hors travaux importants).
• À la relocation du même logement, le nouveau loyer ne peut généralement pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire (hors IRL voire exceptions travaux).

Mais ces règles diffèrent du dispositif d’encadrement « loyer de référence » en vigueur à Paris, Lille et autres agglomérations citées.

FAQ pratique : réponses aux questions fréquentes sur l’encadrement

• Qui décide de l’application du dispositif dans ma commune ?
  Le préfet, sur demande de la collectivité, après reconnaissance de la tension locative et l’accord de l’État.
• Peut-on fixer un loyer inférieur au loyer de référence minoré ?
  Absolument, aucun plancher n’est imposé par la loi, mais un loyer très bas peut attirer l’attention sur l’état ou la conformité du logement.
• Quelles pièces fournir au locataire ?
  Le bail doit mentionner le loyer de référence, majoré, et indiquer clairement si un complément est appliqué. Les diagnostics techniques (DPE notamment) restent obligatoires.
• Quels logements sont exclus ?
  Seuls les logements soumis à la loi de 1989 sont concernés (logements à usage de résidence principale, location nue ou meublée classique). Les logements sociaux, HLM et baux mobilité, ainsi que logements conventionnés ANAH, sont exclus.
• Un locataire peut-il demander la diminution d’un loyer trop élevé plusieurs années après signature ?
  Non, le délai d’action est généralement de 3 mois après signature du bail. Au-delà, cela sera difficile à faire valoir, sauf vices de consentement.

Ce qui pourrait changer dans les prochaines années

Alors que la pression locative s’accroît dans l’ensemble des zones urbaines, des élus d’autres communes (Toulouse, Montpellier, Nice, Grenoble…) ont manifesté leur intérêt pour tester l’encadrement localement. L’État, par l’intermédiaire du Ministère du Logement, accompagne ces démarches à condition de démontrer un déficit d’offres abordables et un écart significatif entre loyers du marché et moyens financiers des ménages.

Les débats restent vifs quant à la réelle efficacité du dispositif : certains acteurs estiment qu’un encadrement trop strict peut dissuader de louer ou d’investir dans l’ancien, d’autres en font un outil structurant pour contenir la hausse des prix et favoriser la mixité sociale.

Récapitulatif : l’encadrement des loyers en bref

1. Son application reste aujourd’hui limitée à quelques métropoles pionnières, dont Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Plaine Commune et Est Ensemble.
2. Il impose un plafond légal – le loyer de référence majoré – au-dessus duquel il est interdit de louer, sauf caractéristiques exceptionnelles dûment justifiées.
3. Bailleurs et locataires doivent vérifier le loyer de référence auprès du site internet du préfet, via des simulateurs officiels en ligne, ou auprès de l’ADIL de leur département.
4. Des sanctions financières sont prononcées en cas de dépassement injustifié.
5. Ce dispositif se combine avec l’encadrement national en zone tendue : bien discerner les deux mécanismes pour éviter les erreurs.

L’encadrement des loyers demeure ainsi un pilier du paysage réglementaire français dans la lutte contre la crise du logement. Il impose à chaque partie prenante une vigilance accrue, mais aussi une meilleure transparence des pratiques de location, au bénéfice d’un marché locatif plus lisible.

Pour aller plus loin, retrouvez nos simulateurs de loyer encadré, nos fiches pratiques pour rédiger votre bail conforme, et nos guides sur la réglementation locative sur immo-pratique.fr.