Location courte durée : démarches administratives et fiscalité

Devenir loueur en courte durée : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

La location courte durée – de type location saisonnière, meublé de tourisme ou Airbnb – connaît un engouement croissant en France. C’est une solution recherchée dans les zones urbaines, touristiques ou à forte mobilité professionnelle, grâce à une rentabilité souvent supérieure à la location classique. Mais avant toute mise en ligne de votre bien pour quelques nuits ou quelques semaines, des démarches administratives, réglementaires et fiscales s’imposent. Voici un guide pratique pour débuter en toute légalité sur ce marché dynamique.

Définition et périmètre de la location courte durée

On parle de location courte durée dès lors qu’un logement meublé est mis à disposition pour quelques jours à quelques mois, sans qu’il ne s’agisse de la résidence principale du locataire. Les plateformes (Airbnb, Abritel, Booking...) ont popularisé ce format, mais il englobe aussi la location saisonnière (vacances), le tourisme d’affaires et tout séjour temporaire.

Deux cas principaux existent :

Location de la résidence principale : vous la proposez à la location pour un total inférieur ou égal à 120 jours/an.
Location d’une résidence secondaire ou d’un bien dédié : aucun seuil annuel fixe, mais une réglementation locale accrue.

Démarches administratives incontournables

Déclaration à la mairie : procédure obligatoire dans la plupart des communes

Avant toute publication d’annonce, vous devez déclarer votre activité de location courte durée auprès de la mairie où se situe le logement (article L324-1 du code du tourisme). Cette déclaration se fait via un formulaire Cerfa 14004*04 (ou en ligne dans de nombreuses villes) et génère, le cas échéant, un numéro obligatoire à recopier dans votre annonce.

Dans certaines grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Strasbourg…), la réglementation est renforcée :

Numéro d'enregistrement obligatoire à mentionner sur chaque annonce.
Déclaration de changement d’usage du logement : transformer un local d’habitation en meublé touristique nécessite une autorisation écrite de la mairie. À Paris, Lille ou Bordeaux, par exemple, chaque mètre carré retiré du parc locatif classique doit parfois être « compensé » (acquisition d’un autre local à usage résidentiel).
Limite annuelle : 120 jours maximum/an pour la location de votre résidence principale. Au-delà, vous encourez des sanctions.

Renseignez-vous systématiquement auprès de votre mairie ou de votre intercommunalité : le régime varie selon votre commune et son attractivité touristique.

Autres obligations réglementaires

Règlement de copropriété : si vous êtes en copropriété, assurez-vous que la location touristique n’est pas interdite. Certains règlements ou assemblées générales l’interdisent ou la restreignent.
Assurance : vérifiez votre contrat habitation et envisagez une extension spécifique à la location saisonnière pour couvrir les « risques locatifs ».
Respect des normes de décence et de sécurité : logement salubre, superficie minimum, détecteurs de fumée, diagnostics techniques (DPE...).
Déclaration à la préfecture si plus de 15 voyageurs sont accueillis : classement « meublé de tourisme » obligatoire.

Fiscalité : régimes applicables et obligations déclaratives

Deux régimes fiscaux pour la location meublée de courte durée

La location de courte durée est assimilée à la location meublée, relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Selon la nature et le montant de vos recettes, vous relevez de l’un des deux principaux régimes suivants :

Micro-BIC : si vous percevez moins de 77 700 €/an de recettes locatives (chiffres 2024, seuil réévalué chaque année), vous bénéficiez d’un abattement automatique de 50% (ou 71% pour un bien classé « meublé de tourisme »).
Régime réel : au-delà de ce seuil (ou sur option), vous pouvez déduire le montant réel de vos charges : intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, amortissement du bien et du mobilier, frais de gestion, etc. Ce régime est plus complexe, mais souvent plus avantageux lorsque vos charges dépassent l’abattement du micro-BIC.

Obligation d’immatriculation : L'administration considère que toute activité de location meublée (même saisonnière) doit être déclarée en créant un numéro SIRET via un formulaire P0i (auto-entrepreneur, LMNP ou LMP) au greffe du tribunal de commerce.

Autres prélèvements et fiscalité locale

Taxe de séjour : prélevée auprès des voyageurs par l’hébergeur, puis reversée à la commune. La plupart des plateformes l’automatisent.
Taxe d'habitation et taxe foncière : la résidence secondaire, un logement vacant ou un meublé de tourisme restent soumis à la taxe d’habitation (si applicable) et à la taxe foncière.
Contribution Foncière des Entreprises (CFE) : certaines locations saisonnières, surtout si gérées de manière quasi professionnelle, peuvent entraîner l’assujettissement à la CFE même pour des particuliers.

Bonnes pratiques pour une gestion administrative sereine

Centralisez tous les documents officiels : autorisation de changement d’usage, récépissé de déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, extraits du règlement de copropriété, attestation d’assurance adaptée.
Tenez à jour un registre des entrées-sorties : nombre exact de nuitées, identité des locataires, montants perçus, état des lieux.
Utilisez un logiciel ou un tableur : cela facilitera la préparation de vos déclarations fiscales annuelles (calculez les recettes, les charges, et vérifiez le plafond du micro-BIC).
Vérifiez l’évolution de la réglementation locale : certains dispositifs évoluent chaque année (nombre de nuitées autorisées, règles de compensation, interdiction dans certains quartiers).
Consultez un expert-comptable si vous commencez à générer un revenu significatif ou si vous cumulez plusieurs locations : la fiscalité peut devenir complexe (TVA, passage au statut de LMP, etc.).

Sanctions et contrôles : ce que vous risquez en cas de non-respect

Amende administrative jusqu'à 50 000 € par local concerné en cas de mise en location sans déclaration préalable ou changement d’usage non autorisé (notamment à Paris).
Amende de 5 000 € pour absence de numéro d’enregistrement sur les annonces.
Redressements fiscaux : les recettes non déclarées (revenus, taxe de séjour) sont sanctionnées par des rappels d’impôt et pénalités (majorations).
Obligation de régularisation des locations excédant le nombre de jours autorisés ou en cas de déclaration inexacte.

Foire aux questions : les points clés de la location de courte durée

Puis-je louer ma résidence principale toute l’année en courte durée ?

Non. Dans la plupart des grandes villes, la location d’une résidence principale en courte durée ne doit pas dépasser 120 jours/an. Un contrôle du nombre de nuitées est d’ailleurs possible grâce aux plateformes.

Dois-je déclarer mes recettes locatives même si mes revenus sont modestes ?

Oui, toute activité de location meublée, même occasionnelle, doit être déclarée dans votre déclaration d’impôt sur le revenu (case BIC) via un SIRET.

Puis-je louer un logement social ou en bail réglementé en courte durée ?

C’est strictement interdit. Seuls les biens à usage privatif et non soumis à un bail réglementaire sont éligibles à la location de courte durée.

Quelles sont les charges déductibles au régime réel ?

Sont déductibles : charges de copropriété, intérêts d’emprunt, taxe foncière, cotisations d’assurance, frais de gestion et d’entretien, amortissements, travaux (sous conditions), frais d’agence, etc.

Conseils pratiques pour réussir sa location courte durée en 2024

Soignez la qualité des photos et la description : la transparence et la précision sont des atouts pour attirer des voyageurs responsables et éviter les litiges.
Réalisez un bon état des lieux d’entrée et sortie, même pour quelques nuits. Utilisez des modèles d’inventaire et conservez systématiquement un double signé.
Respectez les règles de la copropriété, y compris les nuisances sonores et le règlement intérieur.
Automatisez l’envoi de la taxe de séjour via les plateformes, et archivez les récapitulatifs de versement à la commune.
Évitez le « roulement » illégal (location via plusieurs plateformes dépassant le plafond autorisé) : les contrôles croisés sont de plus en plus fréquents.

Pour aller plus loin : ressources et accompagnements

Vous trouverez sur immo-pratique.fr des modèles de déclarations en mairie, checklists des documents à conserver, simulateurs de fiscalité BIC/micro-BIC, et des guides détaillés sur la réglementation propre à chaque grande métropole française.
N’hésitez pas à consulter également votre mairie, la DGFiP (impots.gouv.fr) et les sites des plateformes de location pour des informations de dernière minute.

Vérifiez systématiquement la réglementation locale avant toute mise en location : déclaration, nombre de jours, autorisation éventuelle.
Pensez à votre fiscalité dès le premier euro perçu : la transparence vous protège de lourdes sanctions.
Privilégiez la qualité de votre gestion et une information claire à vos locataires : cela reste le meilleur gage de réussite et de tranquillité sur le marché de la location courte durée en 2024.