Peut-on augmenter un loyer en cours de bail ? Règles et exceptions

Comprendre l’encadrement légal de l’augmentation de loyer en location

L’augmentation de loyer durant la période d’un bail est une question fréquente aussi bien chez les bailleurs que chez les locataires. Le droit français encadre strictement ce mécanisme, visant à protéger les occupants tout en laissant une certaine marge de manœuvre aux propriétaires. Est-il possible de revoir le montant du loyer avant la fin d’un bail ? Quelles sont les procédures à respecter, les clauses obligatoires et les cas exceptionnels ? Immo-pratique.fr fait le point sur les règles applicables en 2024, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées, en zone tendue comme en secteur détendu.

Augmenter le loyer : principe général et distinctions selon le contrat

En France, un bail d’habitation ne permet pas de modifier le loyer librement en cours de route. Une fois le contrat signé, le montant reste figé pour toute la durée prévue (3 ans en location vide, 1 an ou 9 mois en meublé selon le statut de l’occupant). Cependant, des exceptions existent, strictement balisées par la loi.

• Loyer indexé sur l’IRL : La seule hausse ordinaire prévue pendant le bail est celle liée à une clause d’indexation, inscrite dès l’origine au contrat. Cette clause permet au bailleur de réviser le loyer annuellement, à la date anniversaire, selon l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.
• Absence de clause d’indexation : Sans cette mention dans le bail, aucune augmentation n’est possible en cours de bail, hormis cas exceptionnels ci-dessous.

À noter : la première variation du loyer intervient au plus tôt un an après l’entrée en vigueur initiale du bail, ou depuis la dernière révision si celle-ci a été effectuée.

La révision annuelle de loyer : modalités, calcul et limites

Quand et comment calculer l’augmentation annuelle ?

La révision fondée sur l’IRL doit respecter précision et formalisme :

• Date d’effet : la révision intervient à la date prévue dans le bail, souvent celle de l’anniversaire du contrat. Si le bail ne la précise pas, c’est la date de signature qui prévaut.
• Calcul : la formule consiste à multiplier le loyer actuel par le nouvel indice IRL, puis à diviser par l’indice utilisé lors de la dernière révision (ou de l’entrée dans les lieux).
• Loi de plafonnement : en zones tendues (notamment Paris, Lille, Lyon…), des “plafonds” de hausse supplémentaires s’appliquent : ni la révision ni une éventuelle augmentation à la relocation ne peuvent dépasser des barèmes précis. Depuis la crise énergétique, un “bouclier loyer” limite temporairement à 3,5 % l’augmentation annuelle (mesure prévue pour 2024, susceptible de reconduction... à vérifier selon l’actualité fiscale).

Si le bailleur oublie de pratiquer la révision à la bonne date, il peut la réclamer de façon rétroactive, mais uniquement sur l’année précédente. Au-delà, le droit de majoration est perdu (jurisprudence Cour de cassation).

Exceptions légales permettant une hausse en cours de bail

Travaux d’amélioration avec l’accord du locataire

La loi permet, sous conditions, d’augmenter le loyer en contrepartie de travaux d’amélioration, réalisés à l’initiative du propriétaire SOUS réserve d’une procédure stricte :

• Le bailleur et le locataire doivent signer un accord écrit prévoyant la liste des travaux, leur coût, la date de réalisation et le montant de la majoration (ou la nouvelle valeur locative).
• Cette option est souvent utilisée en copropriété ou dans les réhabilitations lourdes. L’augmentation peut être répartie mensuellement ou appliquée d’un bloc, mais ne peut excéder le coût réel des travaux rapporté à la quote-part du logement concerné.

Hausse du loyer pour sous-évaluation manifeste (bailleur en zone tendue)

En zone tendue, le propriétaire peut, entre deux locataires, réajuster le loyer si celui-ci était manifestement sous-évalué lors du précédent bail (compte tenu des loyers du voisinage pour des logements comparables). Toutefois :

• Cette hausse n’est pas possible en cours de bail, seulement au renouvellement du contrat.
• Le bailleur doit notifier sa proposition 6 mois avant la fin du bail, fournir des références de loyers voisins et respecter le plafonnement légal (souvent 15 % de la différence maximum).

Autres cas d’augmentation exceptionnels

• En location meublée de courte durée (bail mobilité), le loyer reste stable. Seule une extension en bail classique ouvre les conditions de révision ci-dessus.
• En cas de colocation avec baux multiples et conventions séparées (parfois dans le parc social), chaque contrat peut prévoir une indexation propre.

Clauses abusives : attention aux pièges dans les baux

Toute clause prévoyant une hausse arbitraire, une révision en dehors du mécanisme IRL, une majoration automatique en cas de mutation familiale ou petits travaux, est nulle et réputée non écrite. En cas de litige, le juge ou la Commission départementale de conciliation pourra annuler toute revalorisation irrégulière. Les locataires sont donc protégés face aux tentatives de réajustement non justifiées et hors procédure.

Concrètement, que faire face à une demande d’augmentation en cours de bail ?

1. Vérifier la présence d’une clause d’indexation : si elle existe, la hausse ne peut excéder la variation IRL. Demander calculs et justificatifs au bailleur.
2. En l’absence de clause : exiger le maintien du loyer actuel jusqu’à la prochaine relocation.
3. Accord écrit pour travaux d’amélioration : négocier le montant, requérir un projet chiffré, ne rien signer sans délai de réflexion.
4. En cas de doute, solliciter une médiation locale (ADIL, Commission départementale) ou déposer un recours au tribunal d’instance pour faire trancher la validité d’une augmentation litigieuse.

Pour les bailleurs, mieux vaut sécuriser chaque modification de loyer par écrit, avec pièces justificatives, pour éviter toute contestation ou refus de paiement du locataire.

Spécificités en zones tendues et règles du plafonnement

La loi ELAN (2018) et la loi ALUR, puis l’expérimentation de l’encadrement à Paris, Lyon, Lille ou Bordeaux, ont renforcé les barrières à l’augmentation soudaine du loyer :

• Encadrement à la relocation : entre deux locataires, la hausse annuelle ne peut excéder la variation de l’IRL, sauf en cas de sous-évaluation manifeste (preuve exigée, barèmes précis).
• Loyer de référence majoré : dans les communes expérimentant l’encadrement, le loyer demandé ne peut dépasser le plafond officiel publié chaque année, sous peine de sanctions et ordres de remboursement.

Pour les locataires, ces dispositifs offrent un filet de sécurité notable, notamment dans les grandes métropoles où la tension immobilière est forte.

FAQ pratique sur l’augmentation de loyer en cours de bail

Un bailleur peut-il justifier une augmentation par des charges accrues ?

Non. Seules les charges réelles (eau, chauffage, taxes...) peuvent être répercutées hors loyer, via une régularisation annuelle. Le loyer reste indépendant, sauf clause IRL ou cas de travaux exceptionnels.

Le locataire peut-il refuser une augmentation et quelles conséquences ?

Oui, en dehors du mécanisme prévu explicitement au contrat, toute hausse peut être contestée. Refuser une augmentation non justifiée n’entraîne aucune résiliation immédiate, mais peut déboucher sur une médiation ou une action en justice.

Que faire si la révision du loyer n’a pas été réalisée à temps ?

Le bailleur peut réclamer la revalorisation IRL a posteriori, mais seulement sur l’année écoulée. Passé ce délai, la hausse est forclose.

L’augmentation est-elle libre en location saisonnière ou bail mobilité ?

Non. Pour le bail mobilité, aucune révision n’est possible. En location saisonnière, un nouveau contrat est signé à chaque fois : le loyer est libre entre deux contrats, mais reste fixé pour la durée de la convention.

En synthèse : conseils et réflexes pour locataires et propriétaires

1. Vérifiez scrupuleusement la présence d’une clause de révision et ses modalités (IRL, date, formule).
2. Refusez toute augmentation hors cadre légal : loyer figé jusqu’à la fin du bail, sauf travaux exceptionnels avec accord écrit.
3. Propriétaires : respectez le plafonnement, conservez tous les justificatifs, informez en amont votre locataire et proposez une démarche transparente.
4. En cas de litige, tournez-vous vers une instance de médiation avant toute action judiciaire.
5. Surveillez régulièrement les évolutions réglementaires locales, le cadre de l’encadrement et le renouvellement possible des mesures exceptionnelles (bouclier loyer, plafonds IRL, etc.).

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